第五章浮动分区机制建立.pdf

浮動分區開發模式之研究 第五章 浮動分區機制建立 透過浮動分區的機制建立 ，希望能夠改善傳統土地使用分區管制僵化的問 題 ，提供新的開發方式以活化台灣的土地利用與開發，提高土地利用效率 。因此 本章主要分成三個部分 ，第一節為浮動分區架構設計 ：內容係依據前 一章之問卷 分析結果與訪談內容，進行浮動分區機制建立；第二節為 浮動分區執行機制之研 擬說明在浮動分區實施過程與方式， ：第 三節則 為浮動分區之配套措施之建立與 建議事項 。 第一節 浮動分區架構設計 本研究設計 之浮動分區開發 機制 ，主要分成五個部分 ： 一、浮動分區之開發主體 二、浮動分區開發區位之評選 三、浮動分區土地開發計畫之擬定 四、浮動分區開發協議 五、浮動分區開發審議 首先應 決定浮動分區土地開發主體，如果是由政府主動進行浮動分區之開發 或是因為產業發展之需求 ，促使民間開發業者向政府提出實施浮動分區 ，由於開 發主體不同 ，其開發內容與開發目的將會產生差異，將會影響到浮動分區的實施 方式與程序。例如 政府部門或是各目的事業機構若是要 進行浮動分區之土地開 發 ，背後的開發動機應有政策目的或是法令規定 ，在適當的時機 才實施浮動分 區 。若是由民間開發業者主動提出希望能夠實施浮動分區以幫助產業未來之發 展 ，應先向主管土地開發之機關提出實施浮動分區之申請 ，並擬具初步之開發構 想與計畫 ，經過審核通過允許其採用浮動分區作為土地開發方式 ，在獲得政府同 意之後 ，才進一步著手規劃浮動分區的土地開發事宜。 在第一步完成之後 確定了， 浮動分區之開發主體 ，便可著手擬定實施浮動分 區之開發目的 與目標，如發展科學園區 、新市區建設 、新市鎮開發或是私人的休 閒旅遊土地開發 、大型購物中心等零售事業土地開發等。 5-1 第五章 浮動分區機制建立 決定了開發目的與內容，才接著開始實施浮動分區土地開發的第二步 ，依照 浮動分區區位評選之準則 ，選取適當的區位進行土地規劃設計 。區位評選對於實 施浮動分區非常重要因為區位的優劣將會深深影響開發品質與土地開發是否能， 夠順利進行的關鍵因素 ，有關浮動分區之區位評選原則 ，本研究認為主要可分為 以下四項基本內容 ： 1.土地適宜性分析，包括自然與人文環境 2.土地使用現況與管制型態 3.交通狀況，如道路設施等 4.公共設施服務水準程度 由於我國的土地分成都市計畫地區與非都市計畫地區之土地 因此選定適合， 的開發區位後 ，視開發基地位於何處 ，如果係位於都市土地 ，則著手進行新訂或 變更都市計畫 ；若選擇之開發地區位於非都市計畫地區則應依照現行法令規定 ， 進行變更 土地使用分區之程序 。 浮動分區之所以稱之為浮動分區，係導因其 「分區浮動」之概念 ，透過浮動 分區改變原先的土地使用分區之使用方式與使用內容 ，從而調整現行的土地分 區 ，與現行我國實施的土地使用分區管制不同之處在於，土地使用分區若因應社 會 、經濟、文化之需求而有作調整的必要時，是透過變更土地使用分區或是進行 用地變更編定的方式調整土地使用分區 ，將原先的分區以再分區的形式改變成為 另一種分區 ，如住宅區變成商業區 、農業區變成住宅區等由使用強度較低的轉化 成為使用強度較高的土地使用分區，而浮動分區的特色在於除了提供再分區之機 會 ，還可以使其區位浮動 ，將新的土地使用分區內容作一個重新調整 ，例如一個 十公頃的土地內，可能包含不只一種的土地使用分區 ，藉由浮動分區可以採取集 中設計的方式 ，在開發總量不改變的情況下 ，將該筆土地上各個商業區或住宅區 集中規劃設計，達到區位浮動之效果 。 因此在開發過程中將會形成再分區 ，同時牽涉到土地使用分區使用項目之變 更或是使用強度之提高 ，屆時則必須調整原來的土地使用計畫 ，或新訂或變更都 市計畫內容，在都市計畫之主要計畫內容 ，針對浮動分區的開發內容作概略性的 規範 ，將細部規劃設計內容留待開發時，針對開發目的與開發需求設計其開發內 容 。