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苏州市区房地产市场行情分析 苏州市土地储备中心 陈土林 去年下半年以来，苏州市区的房地产市场行情，在土地招标拍卖的槌声中节节攀升。 苏州市区去年10月中旬招标拍卖4幅土地，总面积34．92万平方米，拍得土地出让全总额 平方米，拍得土地出让金总额45437万元，平均每平方米1728．3元，比上次拍卖上涨了 76．9％o 2001年苏州市区(不含园区、新区、吴中区和相城区)销售商品房96万平方米，比 市中增幅最大。今年1～3月，苏州市区成交各类商品房3327套，比上年同期增加了一 倍，普遍商品住宅平均成交价每平方米1914元，比上年上涨6．8％。在最近结束的苏州市 区春季房交会上，更是人气兴旺，房价看涨，商品住宅平均成交价达每平方2439元，比 2001年春交会上涨582元，涨幅达31％。 房地产商品具有价值大、使用期限长、位置固定、交换活动需要借助行政、金融、信息 等部门的作用才能实现、带动相关产业多等特点；它既是生产经营活动的重要物质要素， 又是人们居住生活不可缺少的消费资料，在我国社会主义市场经济中占有重要地位。正 确分析，客观看待当前房地产市场行情，对于房地产商品生产者、经营者、消费者和有关行 政管理部门都有积极意义。 一、当前房地价上涨原因 很多人认为，苏州市区土地招标拍卖导致了房地产价格上涨，其实这种认识是偏面 的。其一，在去年10月中旬市区第一次招标拍卖时得到土地的房地产开发企业，到目前 为止还没有一家正式开工建房，现在销售的商品房，不存在招标拍卖土地成本上涨的问 题。其二，从表面上看，苏州市区土地招标拍卖激活了房地产市场，这是不争的事实，但是 一个地区的房地产价格水平，不是由土地交易方式决定的，而是由当地的经济社会发展水 平、居民的收入水平以及房地产供求状态、土地的用途和区位等因素决定的。客观地说， 当前苏州市区房地产价格上涨是由诸多因素共同作用的结果： 一是恢复性上涨。在实行土地招标拍卖之前，苏州市区的房地产市场不景气，商品房 价格在沪宁线上所有大中城市中处于最低水平，平均每平方米售价约为上海的50％，南京 的70％，无锡的80％，常州的90％。究其原因主要是，土地市场不规范，房地产开发商所 需的土地来得容易，价格便宜，建成商品房后低价竞销。实行土地招标拍卖，按照公开、公 -·——105．．-—— 江苏省土地学会土地学术年会(二OO二年度)论文集 平、公正的原则规范土地产市场，不仅有利于房地产业的可持续发展，也使本来扭曲的房 地产价格恢复了其应有的价值。因此这段时间，苏州市区房地产价格上涨快一点，是不难 理解的，纯属于恢复性上涨。 二是需求拉动。从世界发达国家的发展规律看，当恩格尔数达到40％～50％时，是房 地产业快速发展的时期。日前苏州市区的恩格尔系数为40％左右，人们收入中可用于住 宅消费的空间增大；加上国家实行的职工住房分配货币化、住房公积金制度、个人住房贷 款等政策措施的完善，促进了房地产商品消费需求的增长。 改善居住条件是当前苏州市区房地产市场消费的主流。这些消费者买进面积大一 点、环境好一点的新房，卖掉面积小一点、环境差一点的旧房(包括房改房)，一进一出，活 跃了房地产市场。 城市建设动迁安置居民增加了消费需求。近几年苏州市区基础设施建设、古城风貌 保护、环境综合整治和工业园区、苏州新区建设的力度加大，动迁安置居民的数量逐年上 升，增加了房地产商品的消费需求。 城市化进程加快和城市人口增加是房地产商品消费的生力军。近几年苏州城区特别 是工业园区、苏州新区每年要新增很多就业岗位，吸纳上万农村人口和大专院校毕业生落 户就业，这些人是房地产商品消费的有生力量。 房地产商品的保值增值的投资功能也推动了消费需求的增长。笔者有个朋友前几年 从行政机关辞职下海，到上海浦东合作办民营企业，去年他拿出100多万元在市区买了两 套商住房出租，年租金收入9万元，尽管这类消费只占房地产商品消费总量的3％一5％， 但毕竟也增加了消费需求。巨大的消费需求，是当前推动市区房地产商品价格上涨的原 动力。 三是有效供给不足。“买涨不买落”仍是目前市区房地产商品消费者的心理定势。房 地产价格的上涨不仅没有遏止消费，反而刺激了消费增长；而房地产商品的有效供给，并 没有增加。 根据国务院(国发[2001]15号)关于加强国有土地资产管理的通知和市委、市政府