“城中村”土地改造中宅基地换房的法律探析——以天津市的做法为分析对象.pdfVIP

2017年第2期 天 津 法 学 No．2 Science 总第130期 TianjinLegal GeneralNO．130 ·学术热点· “城中村’’土地改造中宅基地换房的法律探析 ——以天津市的做法为分析对象 陈耀东，孙雪雁 (南开大学法学院，天津300350) 摘要：为破解农村城市化过程中土地、资金双重约束的难题，加快城市化进程，天津市在“城中村”土地改造中，采取了 宅基地换房的做法。此种做法具有行政权力主导性、土地征收伴随性、宅基地收回无偿性的特点。虽然取得一定成效，但 是在实践中还存在着主体错位、农民的选择权、房屋所有权和宅基地使用权受到侵害，农民的利益难以得到保障、不能 分享土地增值收益等诸多法律上的障碍和问题。要解决上述问题，必须依法确定农民集体行使宅基地换房权利的组织 机构，通过修改相关法律条款和充分发挥政府的公共管理职能来依法保障农民合法财产权利，同时还应当依法保障农 民“宅基地换房”的知情权和参与权，建立和完善保护农民合理的利益分配法律制度。 关键词：“城中村”；宅基地换房；农民权益保障 中图分类号：D912．3 文献标识码：A 文章编号：1674—828X(2017)02—0040—06 随着经济社会发展和城市化进程的加快，城市建 进程中遇到的特有现象，最早出现和形成于经济发达 设所需建设用地不断增加，土地资源紧张已成为城市 的珠江三角洲地区，后来从南到北，从沿海地区到内 经济实现再发展的制约因素之一。城乡结合部的“城 陆城市蔓延。所谓“城中村”是指位于城市建成区或者 中村”，是城市建成区与广大农村地区相连接的特殊 规划控制区范围内，有少量耕地或没有耕地，地缘、血 经济社会地理区域，作为城市扩展的前沿阵地，它无 缘和居住环境方面还保留农村特征，实行村民自治和 疑是土地改造和利用问题最为尖锐和集中地区。城市 农村集体所有制的村庄或者社区。一般而言，“城中 规模越来越大，城市扩张与耕地保护的矛盾越来越突 村”有五个明显特征：1．人口特征。流动人口多，文化平 出。天津市在推进“城中村”土地改造中，采取“宅基地 均水平较低，职业构成相对复杂；2．地域特征。耕地逐 换房”办法，整合现有土地资源，集约节约利用土地， 年减少，公共设施不足，环境卫生条件较差，土地资源 扩展区域经济社会发展空间，有效破解了经济社会发 浪费严重；3．体制特征。土地性质为集体所有，管理以 展土地资源的瓶颈。宅基地换房，推进了农村集中居 村民自治为主，分配制度具有“村籍”特征；4．经济特 住和城乡协调发展，推动了城市基础设施向农村延 征。一是以非农业经济为主，第三产业地位突出。二是 伸，城市社会事业向农村覆盖，加快了城市化进程，促 经济利益多元化，村里的大部分土地被政府征收或与 进了社会主义新农村建设，促进了农民生活富裕和农 房地产公司合作开发，留给村民只剩少部分土地，村 村经济繁荣。然而，宅基地换房是一次改革尝试，其中 民重要的经济收入主要来源于农村住房的出租、商铺 不可避免地产生一些矛盾和冲突，笔者将根据天津市 等物业收益，从业收入和集体经济分红等；5．社会特 “城中村”程村等村庄宅基地换房做法为调研素材，试 征。“非城非乡”、“也城也乡”，行政管理仍是村委会统 图用民法理论探析宅基地换房中的相关法律问题。 一管理，生活方式逐渐城市化，产生了一批靠租金过 日子的“食利阶层”。目前，“城中村”周边地区的发展， 一、问题的提出 村集体土地迅速增值，地价不断攀升。在市场化、城市 化和工业化的时代背景下，对于“城中村”在实践中早 “城中村