XX楼盘销售方案（PPT44页）.pptVIP

秀山滨江风情街销售方案 --重庆上投房地产顾问有限公司-- 目录 一、对秀山房地产的市场调查（P3-P11） 二、关于“滨江风情街”商业地产的定位（P12-P14） 三、售楼部的建立（P15-P19） 四、大媒体促销方案（P20-P25） 五、终端促销方案（P26-P44） 一、对秀山房地产的市场调查 畸形消费 1、秀山县基本情况 秀山土家族县位于重庆东南边陲，下辖36个镇，全县人口约为61万，有一半以上的人口为土家族，其中县城城区人口7万人，城区面积约3平方公里。  2、秀山在售楼盘基本情况表 3、本楼盘优势及劣势分析 优势： 1）紧邻秀山最豪华、唯一的一个四星级酒店“锰都酒店”旁边。 2）旁边是目前最热销的楼盘“岭秀边城”。 劣势： 1）位置差，已在城区外，还未形成商业氛围。 2）规模小。 3）无外卖场。 4、关于岭秀边城旺销的思考 岭秀边城位置在本案后面，比本案位置还差，为什么旺销呢？ 1）它的外卖场设在秀山最繁华的十字街。 2）它是目前秀山唯一的一个花园洋房小区。 3）伴随重庆主城区花园洋房的逐渐普及，秀山人自家的小洋楼已满足不了他们对环境的需求，他们对花园洋房有着一种向往心理。 5、对于前期客户的列表及分析 1）来电、来访客户登记表（见附件一）。 2）已交定金客户明细表（见附件二）。 1）来电、来访客户登记表分析 a\ 在来电来访的43个客户中通过广告方式获得售房信息的有7人，占16%；通过朋友介绍的有7人，占16%；因路过而获得信息的有6人，占13%；未统计的客户22人，占54%。 b\在来电来访的客户中，购房意向很强的有5人，占12%；购房意向一般的有19人，占44%；购房意向较差的有19人，占44%。在以上的统计中，通过广告、朋友介绍、售楼部是客户获得信息的主要途径。在来电来访的客户中购房意向很强的客户比例很少，只占5%，客户资源很有限。 2）已交定金客户明细表分析 在已交定金的16个客户中有12人是教师购买的，占75%。其中溶溪中学4人，占25%。由此可见，教师是购房的主要人群，并且一个中学里面有四个教师购买，说明秀山人在购房时从众、跟风现象突出。 6、秀山强势消费群体及特征 秀山锰矿资源丰富，蕴藏量居世界前列，因为国家殊于管理，许多私营矿主因非法开采而积聚巨额财富，据说当地一个较大的矿厂一天的利润可以达到100万。这些人一般为初中文化。他们好赌成性，经常提着“一麻袋”的钱赌博，秀山因此也被称为“赌城”，遍布秀山县城的“小洋楼”，就是他们的发财后的杰作。 二、关于“滨江风情街”商业地产的定位 休闲商业街 1、商业地产的定位 建议把秀山滨江风情街定位为以茶楼、咖啡、西餐、洗脚城、美容美发、SPA为主题的休闲商业街区。 2、定位的理由 1)秀山的休闲商业比较分散,没有一个集中,象样的休闲商业街区,在凤栖北路靠渝秀大道有200多米的以保健按摩为主的街区,但这里停车位基本上没有,无法吸引高端消费群体. 2)楼盘紧邻梅江河,楼盘对面靠梅江河地块已经规划为滨江公园,休闲氛围浓. 3)旁边锰都酒店为秀山唯一的\最豪华的四星级酒店,秀山的有钱人休闲\赌博及政府官员开会经常光顾.为休闲商业提供了消费基础. 4)秀山县政府已经同意把这条街定位为”秀山旅游文化街”,目前这个项目正在由秀山旅游局报上级审批中,到时候可把这里作为秀山的一个旅游项目,吸纳一部分游客. 三、售楼部的建立 外卖场加现场接待 1、外卖场的建立及理由 本楼盘必须建立外卖场,为什么??? 1)本楼盘处于城郊,位置较差. 2)借鉴岭秀边城成功运作的经验. 3)从2007年8月份拆掉外卖场后,客户信息量很少,现在平均每天来电、来访量不足一人，甚至有时一个人也没有. 2、外卖场位置的选择 建议选在花灯广场与人民路交叉口上。理由是： 1）花灯广场是秀山的城市中心，也是秀山唯一的城市广场，人流量大。 2）这个位置旁边是“湘客隆”超市，对面是秀山最大的“大华超市”，这里是秀山的购物中心。 3）花灯广场呈三角形，另外两个面渝秀大道和凤翔路车流量大，但客流量少。 4）这里是（少数民族）土家族自治县，和其他地方不一样，到了晚上19：00-21：00，广场上有跳舞的，有打羽毛球的，有溜旱冰的，简直是人山人海，人气很旺。 3、外卖场制作建议 建议将外卖场放在花灯广场上，采用全玻璃制作，理由是： 1）玻璃具有通透性，广告效果好。 2）玻璃具有现代质感，符合本盘商业地产休闲商业的定位。 4、外卖场的道具 包括沙盘一个，接待桌椅3