北欧知识城LOFT2012上半年营销方案20120205.pdfVIP

2012年2~4月 北欧知识城LOFT营销方案 2012年1月  销售目标：5000万（150套）——月均50套  品牌提升、扩大项目市场影响力 为完成以上目标，我们通过房源及成交客户分析，建议LOFT后期营销思路如下： 报告体系 Analyze System 一、市场分析 二、客户情况梳理 三、剩余货品梳理 四、营销策略 五、阶段执行策略 【掌握大局】 2011年市场回顾 价格方面：100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续出现环比下跌。 需求方面：全国商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，数据显示2011年 年底11月及12月新房和二手房的成交量都明显低于去年。 供应方面：开发商加速推盘，近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。 成都方面，重磅调控政策，5月1日全面实行一房一价，房价明显降低。 2011政策影响力分析 房地产市场 对市场影响的几个政策，影响力从小到大依次有四个。第一个是房地产税， 但由于执行标准不太高，适合的消费者非常少，对市场的影响有限;第二为限购， 但刚性需求现在足以支撑市场;第三是加息，影响非常大，包括开发企业和消费者; 第四点是限贷，是影响最深远的，也是左右明年市场的关键因素。 未来市场趋势预判 房价 不调控可能会出 趋势 政府不调控可 现的泡沫期 政府调控后可 能的房价走势 能的房价走势 2010年房地产 调控“元年” 房地产调整发展期 房地产平稳成熟期 房地产快速发展期 （政府主导,回归秩序） （行业规范，政府调控） 房地产起步期 ( “野蛮生长期”) （“探索期”） 1990年 2000年 2010年 2020年 2030年 …… • 中国的房地产经过20年的发展，已经步入了快速发展期； • 到2030年左右，中国的人口将达到最高峰的16亿左右； • 同时，中国基本完成城市化进程，城市化率达到发达国家的65%以上； • 中国政府通过对房地产市场的调控，使得市场更加平稳、健康、有序的发展。 2012价格走势模拟 量跌价稳 量升价稳 量价齐跌 量升价跌 量价齐升 观望阶段 促销阶段 降价阶段 局部回暖 全面回暖 局 价格小幅波动 部 保持坚挺态势 降 全