X年弘阳地产南通公司弘阳上城项目整体营销方案.pptVIP

销售动作： 1：传统销售旺季，中秋现场活动，聚拢人气，促进余房销售，顺势推售 2：开盘果岭高尔夫活动，邀请业主和购房客户联动， 3：老带新活动，中秋节回馈老业主，给业主无微不至的关怀，扩大弘阳在南通的影响力 推售产品：加推6#楼 销售率：消化存量房源94套，新推房源20套； 阶段均价：存量房源8800元/平方米，新推房源10000元/平方米； 实现阶段销售额：14933万元 加推套数：68套 加推均价：10000元/平米 加推金额：10229万元 楼号 单元楼 层数 户型 总套数 总面积 D1 套数 面积 6 2 18 68 144 68 10229 月度推盘策略（9-10月） 销售动作： 1：年底结合老带新，弘阳回馈社会，年终业主答谢会活动 2：圣诞节活动，余量房源热销 3：结合全年的销售情况，根据市场变化及剩余房源做做针对性销售活动 推售产品：所有存量房源 销售率：消化存量房源88套； 阶段均价：存量房源9000元/平方米； 实现阶段销售额：10372万元 月度推盘策略（11-12月） 项目目前面临难点 明年目标销售回款6亿，而2012年实际回款3.5亿左右，整个项目销售排名在新东区第2名；成交均价在7800元/㎡左右，而2013年市场无变化的情况下，销售压力还是比较大的； 1月份提价350-450元/㎡，客户认可度不高，会有一到两个月甚至更长的滞销期； 本案和别的竞品相比交房时间无优势； 由于南通比较注重教育，而本案在学区方面无优势； 对于“老客户带新客户”挖掘深度不够； 本案打造泛会所概念，希望在交房前对于架空层规划建设做到位，提升项目品质和知名度； 南通对于弘阳集团的了解不够深入；希望可以和集团联动扩大公司品牌知名度； 为了达到销售回款6亿，5和6号楼两栋楼王均在2013年推出，对于3期项目进一步提升不利 项目 优惠折扣 价格（元/平方米） 策略思考 客户反映 强销阶段 中南世纪花城 全款93折，贷款95折，按时签约再打97折，员工积分92折；4周年周年庆96折优惠； 8000-10500 （对外） 二期价格有所回调；本周推出22#，价格优惠延续之前，变化不大； 处于新城区未来发展潜力大，中南周边配套齐全； 骏和棕榈湾 一期房源88折，31#一口价6980-8500，20#、21#9.1折优惠，再减400元/平方米，老带新总价减1.5万元；近期推出特价房7450元/平方米起； 7450-9000 之前一期采用暗折销售，目前31#对外一口价，吸引部分客户；20#、21#以三房户型为主；以特价房变相降价吸引客户； 附加值赠送，性价比较高； 德诚翰景园 93-95折； 7500-8300 三期开盘以超低价格吸引了一大批客户入手，四期新房源9月8日开盘，位置较好，价格有所回调； 一期实景公开、新房源推出，客户关注度增加； 帝奥世伦名郡 全款98折，按揭99折；暗折最低可达94折左右； 7280-9700 本次推出的3#整体价格不高，主要以刚需客户及改善型客户为主； 新房源推出，价格吸引部分客户，客户关注度上升； 销售无新动作 未来锦城 全款按揭98折 7500-9000 下半年以复式销售为主，目前复式房在售； 复式房实际可用面积增加，性价比较高； 文华名邸 特价房最低6800元/㎡，其余房源96折优惠； 6800-8200 准现房销售；目前有商铺销售； 产品无特点，因此客户关注度不高； 尾盘销售 恒盛豪庭 最低85折，全款99折优惠； 8500-10000 东城区较早进入的项目，但是在目前市场价格优惠力度较大的情况下，价格毫无优势； 优惠活动力度不大，价格较高； 目前竞品项目参照 参照本案2012年销售及周边竞品项目，考虑2013年市场实际情况 2013年开盘楼栋优惠后实际成交价表 开盘时间及楼号 3月10号楼东单元 5月5号楼王 6月8号楼 8月11号楼 10月6号楼王 余房销售 表均价 8800元/平方米 10000元/平方米 8800元/平方米 8800元/平方米 10000元/平方米 9000元/平方米 实际成交均价 8100元/平方米 10000元/平方米（含车位捆绑销售价格） 8400元/平方米 8700元/平方米 10000元/平方米 8700-8800元/平方米之间 备注 希望集团可以考虑市场实际情况，等到开盘时间在做次市场摸底，根据市场现状和项目本身情况作个价格调整，感谢！ 培训、考核机制 培训、考核上岗机制 所有置业顾问均需要通过营销经理考核上岗，制定阶段性培训计划，不断提升和完善置业顾问的综合能力。 销售任务的激励、淘汰制度 考核依据：弘阳上城在每月下达销售任务(具体根据每月实际市场销售情况在全年指标上可微调整）作为销售团队人员的考核依据，作为每月销售任务按人头分配至团队各成员。 将根据销