保险资金投资不动产前景展望1.PDFVIP

  1 保险资金投资不动产前景展望  刘虹2   摘要：随着新修订《保险法》的实施，保险资产管理行业迎来了新的发展机遇，保险资金不 动产投资业务正在整装待发。本文展望了保险资金投资的资金规模、投资过程、投资目标以 及投资模式，并提出了相应的保险资金投资不动产的政策建议。  关键词：保险资金；不动产投资    1 引言 2009 年2 月28 日全国人大通过了保险法修订办法，将保险资金运用做了修改。新《保 险法》第一百零六条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的 资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价 证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。”  现在，保险资金不仅可以在资本市场进行股权投资和债权投资，还可以进入不动产领域， 这对于整个保险行业的发展将会产生一个非常重要的影响。除了承保之外，保险资金的投资 是另一个影响保险公司经营运作的重要方面。新《保险法》对保险资金运用渠道的放宽，为 保险业资产管理提供了新的重要渠道，为保险业进一步渗透社会经济发展提供了新的思路。  2 保险资金投资不动产的前景展望 2.1 保险资金投资规模十分可观  在国外成熟市场上，保险资金投资不动产的比例上限通常在10%‐15%之间。我国保险资 金的权益类投资目前的比例上限为20%。不动产作为一个新的投资领域，我们保守的估计初 始投资比例的上限将设定在5%左右，以后可能会根据实际发展情况逐步调整。  根据截止到2009 年9 月底的数据，我国保险业实现的保费收入为8580.3 亿元，同比增 1 本文是根据刘虹博士在2009 年10 月30 日“中国保险公司投资不动产专题国际研讨会”上的讲话整理而 成的，整理者：胡晓宁。 2 刘虹：理学博士，先后就读于河南大学、中山大学、中国科学院研究生院；美国德克萨斯大学阿灵顿商 学院EMBA 。现任人保投资控股有限公司党委书记、总裁。 26 保险资金投资不动产前景展望 保险与风险管理研究动态 2009 年12 月 长8.1% ；保险总资产规模达到3.8 万亿元，较年初增长18.9%。如果按照初始的比例上限5%， 保险总资产规模年增长10%估算，保险资金可投资不动产的初始资金规模将接近2000 亿元， 同时每年还将新增可投资资金约200 亿元。  另据权威机构统计，1998 年至今，全国商业地产的销售面积约 4 亿平方米，商业地产 存量规模在2.5 万亿至3.0 万亿元左右，其中北京、上海、深圳、广州四个一线城市的甲级 写字楼存量总计约在1000 万至 1400 万平方米左右，市场规模约为2000 亿至2500 亿元。 也就是说，目前可投资不动产的保险资金规模已经接近全国一线城市甲级写字楼的总存量规 模。同时，目前全国一线城市商业地产的年销售额总计约1000 亿—1300 亿元左右。也就是 说，保险资金年新增可投资资金规模将占到市场年销售总额的15%‐20%。由此可见，保险资 金的进入必将对不动产市场，特别是一、二线城市的商业地产市场产生积极而深远的影响。  2.2 保险资金进入不动产市场将会是一个持续而长期的过程  保险资金的运用无论是在资本市场投资，还是进入不动产市场，其最核心的问题还是要 做到资产和负债的匹配，实际上是一个择机择时的问题。虽然保险资金规模巨大，投资意愿 相对较强，但我认为保险资金进入不动产市场将会是一个循序渐进的过程，不会一蹴而就。 这一方面是因为不动产投资的过程较为复杂、周期较长、对专业技术能力要求较高，保险企 业必然要经历一个不断积累学习的过程，不会盲目出击。另一方面是因为目前利率水平较低， 流动性较为充裕，优质商业物业资源相对稀缺，而同时商业物业的流动性较差，对物业管理 的要求也较高，故保险资金在短期内大量增持商业地产的可能性较小。因此