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德国住宅所有权法和住宅所有权简介郑冲全国人大法工委研究室一、住宅所有权的性质与设立德国的住宅所有权是由1951年制定的《住宅所有权与长期居住权法》（以下简称住宅所有权法）引入的新概念，它与德国《民法典》中规定的所有权概念的不同之处在于，可以脱离土地而承认对一幢楼房中的特定房间（住宅或非住宅用房）拥有真正的所有权。1900年生效的德国民法典承袭了罗马法中的所有权概念，即对土地和土地上的建筑物只能拥有一个统一的所有权，而不能对地上或地下建筑物中的某个特定空间单独享有所有权。因此，如果想要拥有自己的住宅，首先必须取得土地，然后在上面建房，或者是连地带房子一起买下，否则就只能租房居住。但是，在德国历史上，德国的普通法和一些地方法一直认可与土地相分离的所谓“楼层所有权”，这种所有权形式在德国民法典生效后虽不能新设，但仍在实际生活中存在。由于其法律基础和界限划分不明确，由此产生的法律纠纷很多，因此这种楼房常被称为“是非之巢”。第二次世界大战结束后，德国的大量住房被战火摧毁，住房紧缺问题亟待解决，为促进住房建造并使人们比较容易拥有自己的住房而不只是租房居住，继续拘泥于民法典规定的所有权概念就显得不合时宜。德国的住宅所有权法正是在此背景下于1951年3月15日通过并于3月20日生效。在住宅所有权法施行之前，依照德国民法典第93条和第94条，土地上的建筑物是土地的重要成分，因此对土地和土地上的建筑物只能拥有一个统一的所有权。住宅所有权法所确立的住宅所有权突破了这一规定，明确规定住宅所有权人可以不依民法典第93条而获得对建筑物上的房间的专有所有权。住宅所有权法所确立的住宅所有权概念是：在对土地和建筑物拥有共有所有权的框架内，给予住宅所有权人一个单独的所有权范围，也即每个住宅所有权人对处于其专有所有权之下的建筑物部分享有专属支配权，只要它不与住宅所有权人共同体的要求相抵触就行*。住宅所有权人对其专有所有权范围内的空间享有德国民法典第903条意义上的真正的所有权，即以不与法律或第三人的权利相抵触为限，物的所有权人可以随意处置物并排除他人的任何干涉。也就是说，住宅所有权人是他所拥有的那套房间的“主人”，他可以按照自己的意思对其进行规划和布置，也可以将其转让或出租，如果住宅所有权人的共同约定中没有对此加以限制的话。处于专有所有权下的房间，可以是住房，也可以是商业用房或诊所、事务所等的用房，即住宅所有权法上所称的非住宅用房。德国住宅所有权法施行后，在1953至1988年的25年里，原联邦德国地区以此种所有权形式建造了235万套住房。现全德国共有约400万套住房和非住宅用房在其基础上得以建造，可以说这部法律达到了预期目标*。住宅所有权被理解为共有所有权的特殊形式，它是在按份共有的基础上，给予住宅所有权人对特定范围空间的单独所有权也即专有所有权，对土地和建筑物的共有所有权份额与该专有所有权相互结合不可分离，也就是说，不可能只出让对住房的专有所有权而不出让对土地和建筑物的共有所有权份额，两者只能一并出让。通过划出对住房或其他用途房间的专有所有权，住宅所有权的共有所有权范围与普通共有所有权相比变窄了，但由于获得了专有所有权，每个住宅所有权人的法律地位相应地又扩大了。住宅所有权人由于此种共有关系而形成一个共同体，共同使用和管理由他们共同所有的物，尤其是不属于专有所有权的建筑物部分如楼梯、过道等。因此，德国的主导学说认为，住宅所有权由三部分组成，其中两部分是物权性质的，也即专有所有权和共有所有权，这是必须在土地登记簿上登记的，另一部分是债权性质的，也即通过合同取得按份共有关系中的份额。这便是关于住宅所有权的所谓“三元论”。依照德国住宅所有权法，住宅所有权可以通过两种方式设立，一种是共同取得再划分式，即先由两个以上的人取得对土地及在土地上建造或将要建造的建筑物的共有所有权，然后通过合同，规定每一个共有所有权人获得对建筑物中的特定房间（住宅或非住宅用房）的专有所有权（第3条第1款，均指住宅所有权法，以下同）。合作建房可以划归这种形式。另一种是一人先取得再分割式，即先由一人取得对土地及在土地上建造或将要建造的建筑物的所有权，然后再由其通过分割意思表示将该所有权分割为共有所有权份额，并且使对特定房间的专有所有权与每一份共有所有权份额相结合（第8条）。房地产开发商买地建房再卖给购房人即属于这种形式。在这种形式中，作出分割意思表示的人将其意志贯彻在买卖双方的约定或共同体规章中的可能性要大得多。基于德国历史上“楼层所有权”易生纠纷的经验，德国住宅所有权法规定，建筑物中的房间，不论是住房还是其他用途的房间，只有自身是封闭的方可授予专有所有权。这里的封闭性要求是指房间或空间必须界线分明自成一体。这一规定的目的，是要使专有所有权相互之间以及与共同所有权之间划定明确清晰的界限，避免因界限不