赢商共享-20050315广州宝盛园营销总体策略写111142442.ppt

宝盛园写 字 楼 项 目 销 售 推 广 方 案 广州市世联房地产咨询有限公司 2005年3月14日 索 引 第一篇：市场分析 定位 广州写字楼市场回暖，但竞争也随之剧烈化 广州写字楼供应将出现井喷现象 荔湾区写字楼市场成交不旺盛 荔湾区写字楼有良好的发展势头 项目所占板块，位于荔湾区商业核心 项目周边商业气氛浓厚，25分钟步行距范围离内，分布多个专业市场； 项目和上下九步行街步行距离在15分钟内 中山八路、康王路两条主干道凭借其便捷的交通条件，规划将成为荔湾区商务最活跃的区域，而本项目和上述两主干道步行距离在5~10分钟。 本项目远离区内传统的商务区 项目周边住宅办公情况严重 周边写字楼硬件设施一览 区内主要写字楼租售情况 竞争对手扫描——富力商务大厦 推广形象：城西成长型企业的财富摇篮 优势透析 地理位置优越 交通便捷 毗邻服装批发市场 分体空调、独立卫生间 低运营成本 间隔较小（户均100m2） 发展商品牌 竞争对手扫描——城启大厦 推广形象：广州西区甲级商厦 他们都有哪些共性的优势？ 地理位置：全部位于城市主干道及一级商业路段 形象昭示：昭示性较好 产品面积：主要产品面积以50-100平方米之间 周边配套：市政建设较好、商务配套完善 销售速度：区域内在售的项目不多，其中富力商贸中心销售最快 进 驻 率：临近市场及干道旁的出租率较高，当中最高是富力 第二篇：营销总体策略 SWOT分析 定位 项目概况 项目四至 产品点评 10m高中空大堂 有气势的出入口设计 13F以上可以望荔湾湖景色 户型分布 面积集中在80，140，190m2 间隔灵活，可灵活分割 产品点评 使用率偏低 消防楼梯和卫生间分别位于走廊两端，导致走廊面积浪费，拆散后实用率仅为67% 06单位7~9F和16~18F，有大面积空中花园，但建筑面积按100%计算，使该单位实际可使用面积仅为建筑面积的1/3~1/2 项目比较竞争优势 项目约束点 地理位置：位于西关居民区，远离商务区，区位形象欠佳，商务气氛淡薄 交通条件：昭示性差，交通受局限 缺少配套：缺少必要的商务配套支持 平面布局：难以进行小户型间隔和缺乏独立的洗手间 结构规划：不能安装分体空调，难以有效降低办公成本 SWOT分析 营销总体策略 定位 客户访谈结论 外区客户对西关老城区的印象不清晰，认为本区商务气氛不浓，交通不便，不会考虑在这里办公。 区内客户对区域比较认同，但有不少商家对宝盛园的认知度很低。 区内的中小型公司有购买写字楼需求，需求面积都在100平方米左右。 其中专业市场及中小型企业均有购买写字楼的需要，但成本是考虑的关键因素，其次是电梯、停车、交通便利度等。 客户定位 物业定位 间隔调整方案 客户普遍需求面积在100m2左右，而且面积越小，置业门槛越低，销售速度相对较快 而本项目面积缺乏80m2以下的单位 调整方向： 增加80m2以下的间隔 间隔调整方案 06单位，7F~9F，16F~18F均有大平台花园，但面积100%计算，即实际可使用面积比例十分小 06单位带平台楼层面积对比 间隔调整方案 解决方案 平台花园的并非封闭建筑，因此面积应当计算一半 业主购买带平台花园的单位后，可用玻璃自己封闭，实现超高使用率 价格方案点评 价格方案调整建议 形象定位 形象定位 销售实施 04月15日 开始接受内部认购12月31日 拆散销售完成 销售面积5000m2 实现销售收入3300万 定位 销售策略 定位 价格及促销策略 原则： 写字楼客户对促销的敏感度没有住宅高，因此在促销折扣上建议较住宅少，以免过高的面价吸流失客户； 写字楼客户普遍需要讨价还价的过程，因此现场掌控的灵活度需要较住宅高，同时现场掌控的空间需要更大； 入市价格对整个项目销售成功起至关重要的作用若入市价格过高，市场未能接受，再降低价格，会导致市场认为项目滞销，对后期销售起到负面的影响；反之，若低价入市，不断涨价，一方面可以保证整体均价不变甚至更高，另一方面可以给市场项目热销的信息，对后期销售将十分有利 价格策略 推货安排 内部认购推出6F，一口价价格按整层出售折扣 公开发售推出7F，公开发售额外折扣按半层出售折扣 公开发售后一个月，推出9F和14F，以市场价格销售 当推出4层单位销售超过80%，之后推出单位，普遍价格上调1% 整层及半层销售不参与该价格计划 本方案之价格调整乃面价调整，促销折扣同时使用 促销策略 产品攻略 物业管理增值 邀请知名管理公司作为顾问，建立具有专业写字楼管理水平的管理团队 管理费用在入伙2年内保持在6元/m2的幅度，之后再根据当时情况调整 买写字楼送仓储室 在地下停车场，未能划分车位的位置，间隔3-4 m2左右一间的小型仓