第17讲 物业管理制度与政策(下)..docVIP

第17讲　物业管理制度与政策（下） ? 一、内容提要： 1、物业服务合同 2、物业管理经费 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括： 掌握：物业服务合同，维修基金的性质、归集、使用和管理。 熟悉：物业管理经费，物业服务计费方式和物业服务费的构成。 三、内容辅导： 第三节? 物业服务合同一、物业服务合同的性质和类型（掌握）(一)物业服务合同的属性业主、业主大会委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。例题：物业服务合同属于我国合同分类中的(?? )。A、单务合同??? B、委托合同???? C．无偿合同???? D．非典型合同答案：B解析：物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。(二)物业服务合同的类型物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。1．前期物业服务合同前期物业管理是指业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效前实施的物业管理。特别需要指出的是，《前期物业服务合同》是房屋建设单位与物业管理企业之间签订的。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然自动终止。为确保双方的权益，及所有购房人权利义务的一致，该合同应以建设部颁布的示范文本为依据，结合本物业情况制定细则，并经政府行政主管部门备案后签订。在同一物业管理区域内，前期物业服务合同中凡涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。2．物业服务合同业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。该合同生效时，原建设单位与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》自行失效。二、物业服务合同的内容为规范物业管理的行为，建设部制订了《前期物业服务合同》的示范文本。前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括：1．当事人和物业的基本情况；2．双方的权利义务；3．物业管理服务事项和服务质量要求；4．物业管理服务费用的标准和收取办法；5．物业的经营与管理；6．物业的承接验收；7．物业的使用与维护；8．维修基金的管理与使用；9．合同的期限、合同中止和解除的约定；10．违约责任及解决纠纷的途径；11．双方当事人约定的其他事项。例题：建设部制订了《前期物业服务合同》的示范文本中，下列属于物业服务合同和前期物业服务合同的主要内容的是(??? )。A．当事人和物业的基本情况??? B．办理房产交易手续的时限??? C． 维修基金的管理与使用???D．违约责任及解决纠纷的途径??? E．物业管理服务费用的标准和收取办法答案：ACDE解析：B项办理房产交易手续的时限，不是物业管理合同和前期物业管理服务合同的主要内容。??? 三、物业服务合同的签订要点1．“宜细不宜粗”的原则为确保合同双方的权益，明确各自的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。通常，上述内容用附录形式列出。2．不应有无偿无限期的承诺除委托方对物业管理企业可无偿提供管理、办公用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为，首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的；第四，无偿提供的管理服务仍是有成本的，需要支付费用，无论是开发商还是物业管理企业都不可能也不应该长期承担该费用，否则，将导致管理服务标准的降低或变向分摊给了全体业主。例题：国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括(??? )的约定。A．委托管理服务的具体项目??? B．该项管理服务所包含的具体内容??? C．该项管理服务质量的评判方法与具体标准??? D．该项管理服务的最长时限???E、该项管理服务