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从土地理论看我国征地补偿问题摘要:本文从我国的征地补偿现状出发,通过对于马克斯地租理论、产权理论、区位理论三个重要的土地价格理论进行分析,提出了我国目前征地补偿中存在的问题。 关键词:征地补偿;土地价格理论 中图分类号:F301.0　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)01-0026-01 一、我国的征地补偿现状 土地问题是联结农村、农业、农民三个环节的焦点问题。目前,全国每年新增征地大约300万亩,每年有200万～300万农民失去赖以生存的土地,全国失去土地、沦为“三无”状态的农民总数已经达到4000万～5000万人,远远超过下岗工人的人数。失去土地的农民失去了最基本的就业岗位,失去了一种低成本的生活方式,失去了生存和发展的基本保障。所以,对于失地农民的补偿问题显得尤为重要,而极低的补偿价与市场价之间的巨大差额利益的存在,成为整个耕地补偿中的焦点因素。 二、土地价格理论 1.马克思地租理论 马克思主义认为,地租是直接生产者在生产过程中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 在各个社会形态中,不同的土地所有权都要在经济上得以体现。地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入,这是不同社会形态地租的共同点。但是地租是一个历史范畴,不同社会形态下的地租,有着不同的性质、内容和形式,体现着不同的生产关系。在《资本论》中,马克思依据地租产生的条件和原因,提出了级差地租、绝对地租和垄断地租三种形态。 对于农民集体而言,失去了土地,而得到的是补偿费和安置补助费,这其中就包含了绝对地租和部分级差地租。在土地征用过程中,土地使用者向农民集体支付三项费用外,还要向相关政府职能部门缴纳相应的配套设施费用,以及向土地部门缴纳约30%-40%的出让金增值部分,即所谓的垄断地租和级差地租。对于国有土地所有者来说,得到的是级差地租,是土地所有权以及土地从集体到国家再到土地新的使用者(如开发商等)的转移中实现的垄断地租。 2.产权理论 德姆塞茨认为,产权就是指使自己或他人受损或受益的权利。产权是一种社会工具,它之所以有意义,就在于它使人们在与别人的交换中形成合理的预期。产权的一个主要功能就是为实现外部效应的更大程度的”内部化”提供行为的能力。产权经济学的开山鼻祖科斯认为,人们通常认为,商人得到和利用的是实物(一亩土地和一吨化肥),而不是一种行为的权利,但这是一种错误的概念。我们会说某人拥有土地,但土地所有者实际上拥有的是实施一定行为的权利。产权理论所要决定的是存在的合法权利,而不是所有者拥有的合法权。产权制度是产权关系的规范化,它明确保护各种权利的边界及利益分配。而这些权利的获得总是要通过对物的权能的确定。同时,产权制度从上层建筑的角度规定了各主体对物的不同权能,因而它离不开基本层面的所有制归属及各项所有权的分配问题。所有制关系归根到底也是一种经济利益的分配关系,拥有生产资料等的目的在于获得一定的经济利益。 对于我国来说,我国的土地是集体所有的,但是这个集体到底有多大却没有一个具体的规定,这就造成了目前中国产权不明晰的现状,在给与失地农民补偿的过程中,给贪污,挪用失地补偿款创造了机会。 3.区位理论 区位理论,就是研究关于人类活动的地域分布和地域中的相互关系及其发展变化的理论,特别是经济活动地域空间组织优化的理论。依据区位理论的观点,土地的区位条件不同,土地在社会经济条件中的作用也不同,经济区位是影响土地效益发挥的重要因素。在各类土地利用中,由于区位不同,形成了土地的级差收益,既影响着土地的级别,也影响着土地的价格。就农用地而言,区位条件越好的地块,纯收益越高,也意味着地租越高,相应地块价格也就越高。从另一个意义上说,同样都是城市近郊的土地,城市规模也影响着土地价格,即规模大其影响力就强,反之就弱。交通状况亦然。 我国目前使用的土地价格评估办法中,土地区位是农用地估价中的重要评价因子。农用地价格受区位的影响很大,大致服从这样一条规律,即农用地价格应随着距离城镇的远近而逐渐降低,亦随着距离交通干道的远近而逐渐降低,大城市周边的农地价格要高于小城市,主要交通干道周边的农地价格要高于非主要干道周边的农地。这就是区位理论在我国确定征地补偿款中的运用。 三、我国征地补偿存在的问题 1.分配不公问题 在将农业用地转为非农业用地时,国家对被征地者所受到的损害只是给予一定的补偿,我国实行的是部分补偿的原则。依据《土地管理法》,中国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”,在实际工作中,由于年产值不确定,倍数标准存在较大幅度,政府往往在法定范围内采取下限,不足以使被征地农民保持原有的生活水平。根据马克