加强房地产信贷业务管理 促进我区房地产业发展.doc

加强房地产信贷业务管理 促进我区房地产业发展 一、我区房地产市场的总体评价 近年来，我区房地产投资逐年增长，对自治区经济的快速健康发展做出了贡献。 （一）房地产业的发展在增加就业、拉动全区经济增长等方面，成效明显。 1998年至2002年，自治区GDP年均增长12?08％，固定资产投资年均增长28?18％，房地产投资年均增长44?85％。五年间，房地产投资分别占全区GDP的1?91%、2?29％、3?23％、4?25％和4?18%，分别占全区固定资产投资总额的6?51％、7?56%、10?51%、13?23%和10?13％。 房地产业的发展不仅拉动了自治区经济的快速健康发展，而且在增加就业和吸纳农村外来人口务工方面也做出了积极的贡献。据不完全统计，1998年我区房地产就业人数约1?03万人，2002年增加到约1?9万人，解决了部分人员的就业问题，在一定程度上缓解了城镇的就业压力，增加了农闲进城务工人员的收入。而房屋销售也从1998年11?55亿元增加到2002年的48?9亿元，增长了3倍多。商品房销售增加的同时也拉动了建筑材料等一大批相关产业的发展，对我区经济发展起到极大的促进作用。 （二）内蒙古房地产市场的特点 1、房地产开发投资结构基本合理 截止2002年底，全区累计完成房地产开发投资354?56亿元，其中商品房屋开发282?33亿元，占房地产开发总投资的79?63%。在商品房屋的开发建设中，商品住宅完成投资253?76亿元，占商品房屋开发总投资的89?88％。 2、住宅建设步伐加快，对经济贡献率提高 “九五”至“十五”前两年，全区住宅建设投资平均每年增长14?56%，按照住宅建设投资每增加10个百分点，拉动经济增长1个百分点测算，七年间，平均每年拉动经济增长约1?5个百分点。截止到2000年底，全区实有住宅居住面积6898?11万平方米，人均9?23平方米，实现了人均居住面积9平方米的小康目标。到2002年底，全区实有住宅建筑面积15143?91万平方米，比2000年底净增1141?27万平方米，年人均增加近1平方米。 3、商品房屋特别是商品住宅预售情况较好 截止2002年底，全区累计预销售商品房屋2002?79万平方米，占同期竣工总量的83?7％，其中预销售商品住宅1655?7万平方米，占同期竣工商品住宅总量的88?46％。 4、我区房地产开发企业在为社会提供产品的过程中，其自身实力也有了一定的积累。 据调查，2001年，在房地产开发投资中，开发商自筹资金的比例为50?25％，增幅比1998年提高19?78个百分点。这表明，我区房地产开发企业在逐步适应市场机制的过程中，其自我发展的能力也在增强。 5、居民购买商品房的潜力仍然很大，经济适用住房受到中低收入家庭的青睐。我行2002年的一次问卷调查显示，如果能及时办理银行按揭贷款，有80%以上的月收入1500元的家庭，准备在五年内购买价格在每平方米1000元左右的商品房。包头市的调查结果显示，平均价格在每平米1100―1450元之间的经济适用住房，利用银行按揭贷款的方式销售，中低收入家庭（稳定收入的工薪阶层）基本能够接受，销售较好，入住率较高，空置率仅为5%左右。1998年至2002年，我区经济适用住房投资在住宅投资所占的比重基本保持在65%左右，1999年高达70%，说明经济适用房及小高层住宅仍是我区房地产业今后投资和发展的主要方向。 二、我区房地产市场存在的问题 （一）房价相对偏高。我区商品住宅价格水平和全国相比属于低价位，每平米800―2200元左右，2002年平均价1029元／平方米，经济适用住房平均价只有901元／平方米。单纯看房价并不高，但由于我区城镇家庭可支配收入仅18456元（2002年底统计数字）。房价与收入比达6?2倍，超出3―6倍的合理范围，中低收入家庭难以承受，影响房屋销售。 （二）政策不到位。为降低房价，鼓励住房消费，自治区政府出台了住宅建设税费减免政策，但在具体执行过程中，还没有完全到位，该减的没有减，价格降不下来，加之目前区内缺少专业性的房地产评估、中介机构，物价部门难以履行经济适用住房的价格审定职能，致使经济适用住房的售价与商品住宅的售价差别不大，造成经济适用住房建设的政策效果不能完全体现。 （三）房地产市场秩序有待进一步规范。据调查显示，在我区的房地产企业中，92%是四级以下的低等级资质的房地产企业，其中有相当一部分房地产开发商在房屋出售后，未能完全按照购房协议条款执行。虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题的存在，致使购房者利益受到侵害。 （四）债务链条延伸，影响了房地产市场的规范运行。目前，在劳动力市场供大于求的形势下，房