决不可低估住房市场信贷风险.doc

决不可低估住房市场信贷风险政府要挤出当前房地产泡沫，不仅要进一步加强对住房按揭贷款的限制与监管，严格控制银行内部人过度滥用银行体系，而且要用严厉的税收政策完全清除住房市场的赚钱效应。 当前，对于银行来说，总是把住房按揭贷款看作是优质资产，总是千方百计希望突破政策的限制增加住房按揭贷款。2011年国内房价调整是谁也无法改变的现实。过度地增加住房按揭贷款，风险决不可低估。 据报道，在浙江的一些地方，个人投资住房只要付一成首付，就能够从银行获得七成以上的贷款，其中的二成首付由房地产开发商来垫付。有些地方的房地产开发商，甚至以零首付的方式，让住房投机炒作者进入市场。不管该报道的真实性如何，有一点是肯定的――住房市场之所以能够在短时期内繁荣，完全在于个人住房按揭贷款的创新。近十年来的房地产市场，就是由住房按揭贷款这个杠杆来撬动的。如果没有住房按揭产品的的创新，现在中国的住房市场，可能仍然停留在2002年的状态。 我们可以看到，住房按揭贷款作为一项伟大的创举，对房地产市场的发展至关重要。在发达的金融市场，它有一套成熟的法律制度来保证住房按揭贷款有效运行，从而降低贷款发放过度所面临的风险。否则，个人住房按揭贷款无论以何种方式扩张，都可能吹大房地产泡沫，给整个金融体系带来巨大的风险，比如2008年美国房地产泡沫的破灭。1997年，香港为何能够逃过金融危机一劫?其原因就在于监管当局能够要求商业银行对个人住房按揭贷款的信贷扩张采取较为谨慎的态度。 对于住房按揭贷款，由于中国金融体系的价格及规模管制，以及中国金融体系由政府信用担保，它的内涵与成熟金融市场有本质上的差别，因为，在价格管制下，为了短期的GDP，政府可以不让住房按揭贷款由商业银行进行风险定价，而是把住房按揭贷款利率以优惠政策的方式压低到最低水平(或以公权力把存款人的利益转移给贷款人)。这就必然促使投机者利用银行金融杠杆奋不顾身地涌入住房市场，把住房市场作为一个无风险的投资赚钱工具，结果把住房价格炒高而挤出了真正的住房消费者。 由于银行是由政府的信用担保，国内商业银行也就不再遵循市场法则对贷款者进行风险定价，而是千方百计把这个由政府担保的银行体系使用到极致。这样，商业银行的短期利润上升了，信贷员的奖金增加了，银行体系的巨大金融风险也积累了。可怕的是，这种风险是由整个社会来承担的。这就是为何政府的货币政策由从紧到适度宽松，就立即会出现2009年信贷增长达9.6万亿元的极度信贷规模扩张，而且国内没有任何一家商业银行愿意减缓这种信贷规模快速扩张的趋势。这就是为何浙江一些银行能够允许开发商垫付首付从而把银行信贷撬出的根源所在。 从上述的分析可以看到，在中国这种特殊的金融体系下，政府、商业银行、投机炒作者及房地产开发商等，这些住房市场上的行为主体，都在千方百计地滥用公共性的银行体系，各得其所地使其利益摄大化，但其积累的巨大的银行体系风险，最后却要全国人民来买单。特别是在2009年之后，这种滥用银行体系的行为已经发挥到极致。据我所知，由于银行的工作人员(无论是银行管理层还是一般工作人员)都有动力滥用公共性银行体系(表现为个人利用优惠信贷自己购买住房，及把更多的信贷发放出去)，结果使得“国十条”以来所出台的不少房地产信贷政策大打折扣，使得政府希望通过管住银行信贷来调控房价的意愿几乎落空。 在成熟的金融体系中，如果对住房按揭贷款的无限信用扩张不进行限制，其房地产泡沫吹大及破灭是必然的，金融危机爆发也是必然的，只不过泡沫破灭时间、持续时间会不一样。对于中国金融体系来说，其利用住房按揭贷款进行信贷的无限扩张更是易如反掌。因此，政府要挤出当前房地产泡沫，不仅要进一步加强对住房按揭贷款的限制与监管，严格控制银行内部人过度滥用银行体系，而且要用严厉的税收政策完全清除住房市场的赚钱效应。如果滥用公共性的银行体系的行为不能得到限制与制止，那么，中国金融体系系统性风险的爆发只是时间问题。 1