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南京郊区化及郊区房地产开发对城市经济影响摘要：改革开放以来，在郊区化的背景下南京郊区房地产开发获得较快发展，郊区化与郊区房地产开发关系日益密切，对南京城市经济产生重要影响。郊区化与郊区房地产开发协调发展对城市人口分布、城市土地利用结构以及整个城市经济都发挥着积极作用，而两者关系非协调发展对郊区土地利用和生态环境都造成负面影响。只有全面认识郊区化与郊区房地产开发关系的影响作用，才能扬长避短，使其更好地服务于南京城市经济发展。 关键词：南京；郊区化；郊区房地产开发 南京位于我国三大经济圈之一的长江三角洲地区，是江苏省省会和南京都市圈的中心城市。改革开放以来，在市政府旧城改造、产业结构调整和住房商品化改革等政策推动下，以城区人口、工业企业和部分城市功能向郊区扩散为主要内容的郊区化现象开始出现。在此背景下郊区房地产开发获得较快发展，而郊区化的发展又离不开郊区房地产开发所创造的物质空间，郊区化与郊区房地产开发的关系成为南京现在和未来城市经济的重要内容，两者关系的协调与否对城市经济会产生不同的影响。 一、南京郊区化与郊区房地产开发协调发展对城市经济的积极影响 （一）促使城市人口分布趋于合理 虽然郊区化过程中南京城区的人口密度在大多数年份都有增无减，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但随着城区原有部分人口向郊区迁移，对城区过密的人口起到了梳理作用，使整个城市人口分布趋于合理。这主要表现在人口郊区化与郊区住宅开发协调发展为人口在城区和郊区间重新分布创造了可能性和现实条件，人们居住的区位选择变得灵活多样。在南京旧城房屋拆迁过程中，得到货币补贴的原住户可以自行购房，而享受房屋补贴的原住户，往往一律迁往城郊的新住宅区，促进了居住郊区化。工业郊区化的发展使郊区工业提供的就业机会增加，一些郊区工业企业的职员为了方便上班而在郊区买房居住，这也促进了人口郊区化的发展。郊区普通商品住宅开发相对于城区同类住宅往往价格较低，这对于城区人口尤其是工薪阶层有较大的吸引力，一些在城区上班的人也选择在郊区购房。郊区自然环境相对较好，又有四通八达的公路与城区相连，一些高收入者倾向于购买郊区别墅，乘坐私家车往返于城区和郊区。 （二）优化了城市土地利用结构 城市土地有偿使用制度和住房商品化改革使得地价和房价成为配置城市土地资源的重要经济杠杆，从而影响城市工业企业和房地产开发企业的区位选择。城区土地总量相对于需求更为稀缺，土地价格往往比郊区同类土地高出许多，商业、金融和贸易企业有着更高的收益率从而有着更强的租金负担能力。相比之下，工业和仓储企业收益率相对较低，往往又需要占用较多的土地，于是，在市场机制作用下，城市中心区的工业企业迁往土地较充裕而地价较低的郊区。郊区各类开发区和工业园区有着比较完善的配套设施，这对工业企业产生巨大的吸引力。而城市中心区的退出工业和仓储用地被商业、金融、贸易企业以及城市基础设施建设占用，从2000年年初到2003年年底，主城区退出工业企业累积114家，退出工业用地面积达97.34万平方米，可以改变以往旧城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后和环境质量恶劣的状况，并调整城市用地，提高土地利用效益，增强了新街口地区作为南京CBD的功能。工业郊区化和商贸企业在城市中心区的集中只有通过房地产开发才能顺利实现，可见，房地产开发是城市土地利用结构优化的重要手段，有利于优化城市土地利用结构，提高整个城市土地利用效益。 （三）郊区化与郊区房地产开发协调发展促进城市经济发展 一方面郊区化使郊区房地产开发市场需求增加，另一方面城区工业外迁和房屋拆迁也为城区房地产开发提供了大量土地，带动了整个城市房地产开发的发展，而房地产开发有力地促进了南京经济发展。《南京房地产年鉴》的相关资料显示，2001年南京房地产业增加值达到47.8亿元，占GDP的比重为4.2%，推动经济增长一个百分点以上，房地产开发和销售还为政府提供了大量税费。房地产业属劳动密集型产业，对劳动力吸纳量大，房地产开发促进了城乡居民就业，2001年南京房地产开发、评估、经纪咨询服务和物业管理等各类企业直接带动城市就业约30万人，房地产业发展还带动建筑业和装饰装修业就业的增加。住宅开发带动城市基础设施建设和配套，改善了居住条件，优化了人居环境，南京城镇人均住宅建筑面积由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。 二、南京郊区化与郊区房地产开发非协调发展对城市经济的负面影响 （一）郊区化与郊区房地产开发的过度扩张导致郊区土地利用矛盾突出 1．郊区土地非农开发和郊区耕地保护的矛盾。南京的工业郊区化发展较快，而工业企业通常要占用较多土地用于产品生产和原材料、产成品的储备以及道路的铺设