对我国开征物业税一些思考.docVIP

对我国开征物业税一些思考导言 刚刚过去的2008年是税制改革的重要一年，在2008年的两会上，财政部部长谢旭人勾画了2008年税制改革的基本图谱，其中涉及在2008年已经完成的上调个人所得税的起征点，企业所得税的两法合并，以及增值税转型和燃油税的开征等等，也涉及到了还没有完成的物业税的调整，在诸多税制改革政策相继出台的前提下，独有物业税迟迟没有开征。关于物业税的开征，其实早在2003年底，十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”时至今日，5年多的时间已经过去，物业税仍未开征，业界关于物业税的讨论日益激烈。近来我国房地产价格有所回落, 但为了实现理性价格, 使得群众买房难的问题得以解决,针对这一考虑和现实存在的地方财政收入的紧缺等问题, 有一部分人认为在短期内直接把物业税用来解决这两个问题是可行的必要的；但也有人认为由于近来房地产市场的低迷以及相关条件尚不成熟，在短期内还不可能开征物业税。面对沸沸扬扬的争论，我们不禁要问，物业税的开征究竟应不应该？开征物业税有什么重要的意义？我国开征物业税的时机还有没有成熟以及征收物业税的前景又如何？本文将试图回答这些问题。 一、我国开征物业税的必要性 据国家发展和改革委员会、国家统计局2008年5月15日发布的调查结果，2008年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。2007年，全国房价经历了飞速上涨期，有的城市如武汉住宅价格增幅达到21%。高速上涨的房价使得中低薪者叫苦不迭、对购买住房望洋兴叹。但自2007年底以来，房地产市场成交量持续低迷，房地产新开工面积和投资增速出现下滑，商品房空置面积增加。2008年9、10月全面爆发的新一轮华尔街金融危机，复如一头闷棒打个正着，让我们这个经历过短暂虚假繁荣的市场在疲软过程中进一步急剧衰退。2008年前11个月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降8.3%；12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%；截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。2008 年留给房产开发商的是彻骨的寒流与难言的剧痛。这两种看似相反的现象，其产生的根源却是一样的，即我国的房地产市场还很不健全。而开征物业税对于保持房地产市场稳定健康发展有着重要的意义，其实，开征物业税的意义还不仅在于此，归纳起来，有如下几个方面。 （一）开征物业税可以改变我国现行房地产税制不统一、且税费项目繁多的现状，起到“正税、明租、清费”的作用 目前，我国国内房地产税的征收情况比较混乱。一方面，内、外两套税制,有失公平合理。在我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》，内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。另一方面，税费项目繁多且负担偏重，我国的房地产税还有在房地产的取得、转让环节的税收，具体包括营业税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。不仅有税，同时有费，主要是房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户及日常管理环节收取的多种费用。存在着税费混杂、以费挤税、以费代税甚至费大于税和税费交叉重叠、多头管理、结构不合理、管理缺位等诸多问题。 所以，房地产税收政策应该改革，要统一内外税制，要“明租、正税、清费”，取消税外加费，所有该交的都规规矩矩纳入正税，而所有这些都期望于物业税的开征。 （二）开征物业税可以解除现行房地产税制体系中“重流轻存”的弊端，有利于优化资源配置 我国现行房地产税种在流转环节税负过重，而在保有和使用环节税负过轻，主要表现在:在房地产开发、销售过程中，有契税、营业税、印花税、所得税、房产税、城市房地产税、土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加等税种。而在房地产保有阶段，只有房产税、城市房地产税、耕地占用税和少量的城镇土地使用税，税负低，且免税范围大。这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。 而开征物业税是将房地产所有税费一次性预交变为分期缴纳，可以降低房屋成本，降低中低薪者的购房门槛。另一方面，由于物业税会带来“购房容易养房难”的情况，使房产拥有的税负增加，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配，有利于打击“炒楼”者的“积极性”，盘活现有房地产的存量。 （三）开征物业税可以缓