对房地产问题经济学理解.docVIP

对房地产问题经济学理解一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益 低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错，低收入者也需要有栖身之所，然而，正是因为收入不高，他们不会对栖身之所过分挑剔，甚至不奢望拥有房产，更没能力进行房地产投资。因此，房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。 那么，房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢？答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者，但这并不等于说他们就是绝对的弱者，在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素，多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者，这个社会在很多的领域中将没有生产者，也没有服务提供者。因此，在得到至少作为人的最基本的权益要求方面，低收入者有足够的分量向社会提出要求，包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢？低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时，低收入者就会选择离开，即使在有严格的户籍制度约束的条件下，他们也会作出同样的选择，农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开，社会就不得不做出妥协。换句话来讲，为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢？只有一个解释那就是：在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线，甚至就其个人纵向比对来看，在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是：正是基于对低收入者的社会妥协（当然还有其他因素），商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低，其居民收入相对较低，商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节，一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡；另一方面，也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。 二、房地产涨升是自然规律，可引导不可抑制 土地是唯一受到总量严格约束的要素，在社会经济受到激励的初始时期，局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增，而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们：当一种要素被严格约束住以后，那么，另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节，调节的方式就是相对价格的变化，稀缺资源价格将不断上升。也就是说，土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然，土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于对两个方面的认识：1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整，地价（或地租）相对较低；2.前期经济的持续高速增长，资本积累相当丰厚；有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么，商品房价会不会无休止地单向上升呢？可以说在商品房价没有达到其合理匹配时，的确会单向上涨，但绝对不会无休止。一旦地价（地租率）得到合理提升，并且与资本赢利率相匹配时，商品房价格的涨升就会趋于平静。 当然，现实中，市场调节从来就不可能是精确调节，因此，市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说：商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品，赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久，人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害，一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高，这是经济规律，也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。 我们若盯住商品房价，将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上，采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法，结果却要么徒劳无功，要么约束了经济，压抑了自然规律。比如：在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利，打击投机，但同时也导致了对存量房产的严格锁定，客观上造成了对房地产供给能力的抑制，在需求既定的情况下，这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺，顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此，交易环节税不但不能抑制投机，挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面，我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力，戒除简单思维下的社会尝试，借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法，从房地产持有方向调整税收结构，规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代，试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外，从维护社会公平的角度出发，大多数市场经济