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房地产上市公司月度综述综述 众多上市房地产公司在2011年的1个多月里主要做了一件事：再融资。每年年初都是房地产企业融资的重要时点，流动性充裕是重要原因。而今年在经过收缩开发贷款、收紧按揭贷款和房企IPO停摆几大棒后，上市房企突然发现，销售停滞带来的现金流枯竭和土地余款支付压力就摆在眼前，无法回避。相比较A股上市的房企，香港上市的内房股公司要幸福得多。香港市场融资环境的宽松让多家内房股公司通过发债成功实现再融资，碧桂园、恒大、佳兆业、中骏和瑞安均在其列。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。 接下来，我们说说中国上市房企在资本市场的表现，总结为四个字：萎靡不振。截止到2月18日，中证地产指数下跌0.7％，恒生地产指数下跌6.25％，而同期上证综指和恒生指数在2011年分别上涨2.62％和1.98％网市地产公司股价的疲弱可见一斑。其中A股地产公司的表现明显优于港股地产公司，尤其在节后地方“限购令”推出后A股地产股表现出明显的抗跌性，反映出两地的机构投资者对内地房地产公司的看法有所不同。而在我看来，从公司估值、资产质量和分红派息的角度来看，港股内房股的估值更具吸引力。随着港股地产股的持续下跌，其投资价值已悄然凸显。 回到房地产调控的话题，不出意外的话，这一话题将贯穿整个2011年。尽管进几个月中央政府和地方政府出台一系列政策来调控房地产，措施由温和逐步升级到严厉甚至激进，但从整个国民经济长期健康发展的角度来看，我们要以积极的态度面对房地产调控。房价高企的问题不仅削弱了国家的竞争力，也成为影响社会稳定的隐患。因而，2011年，控制房价已经上升到政治的高度。 如果有人问我，2011年中国房价会下跌吗?我会回答：可能性很大。如果有人问我，2011年中国房价会企稳吗?我会肯定地回答：会的。中国房地产调控在经过不成功的2010年后，2011年的中国房价将会体现决策层的意志。如果还有人问我，中国房地产会出现拐点吗?我会回答：这个真的不知道。 我对中国房地产市场未来走势的不确定来源于对保障性住房能否有效缓解商品房的供求矛盾的疑惑。一个业内朋友的观点能够解释我的疑问：近三年保障住房的土地供应占据了新增土地出让面积的六成以上，而其建起的房屋面积只能满足原有商品房有效需求的三成。“双轨制”仅仅解决了一小部分中间层的居住问题。于是一个结构性矛盾可能成为本次调控后的结果：保障性房屋建设“雷声大，雨点小”，覆盖人群有限，而商品房市场的供求矛盾失衡问题升级，房价企稳再成泡影。 我在上面这种偏悲观的预测，源自于房地产行业一些根深蒂固的症结：土地问题、长期宽松的货币问题以及房地产税制问题。这些问题与我们的经济和政治制度密切相关，解决尚需时日。最后一句话表达对目前房地产调控形势的看法：解决市场问题，还是需要借助市场力量，用市场的办法解决。 A股地产板块 关键词：行情 2011年的前七周，上证综指上涨2.62％，表现出色，而受房地产宏观调控的持续深化，A股房地产板块表现乏力，期内下跌0.7％，整体呈现窄幅振荡的态势。个股方面，中华企业、金地集团、陆家嘴、华侨城和招商地产排名居前，而首开股份、世茂股份、泛海建设、荣盛发展和新湖中宝位列涨幅榜后五位。在严峻的调控环境中，低估值的房地产公司体现了很强的抗跌性，涨幅榜前五位的上市房企的平均市盈率为17.2倍，而涨幅榜后五位的上市房企的平均市盈率则为36.8倍。在遭遇系统性风险时，低估值个股往往成为资金的避风港。 关键词：新“国八条” 稳定房价、抑制投资性购房需求，以及加大保障性住房成为新“国八条”的核心内容。当高房价成为当前社会最不和谐的因素时，政府发现单一市场化是难以解决房屋这类公共品的需求问题，因而利用计划+市场的“双轨制”已成为我国在未来相当长时间里解决住房的方案。在我看来，政府稳定房价的核心思路是：先利用计划稳定市场，再两条腿走路。在最近的几年时间里通过压制购房需求、加大保障性住房建设来缓解供求矛盾。政府计划利用五年时间缓解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房价收入比，有效解决住房问题。但有一个问题值得注意：如果近几年商品房投资受抑，那么几年后取消压制购房政策后，商品房的供求矛盾失衡问题可能会更加严重。 关键词：房产税试点 1月27日，上海、重庆也分别公布了两地的房产税试点方案细则。整体基调而言，重庆的方案要比上海的严厉许多。重庆房产税方案中，征税的税率最高可达1.2％，而上海征税税率最高只是暂定为0.6％，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4％。但从操作上而言，上海方面的细则可能更具可操作性。上海并不将存