房地产市场三大核心问题.docVIP

房地产市场三大核心问题中国目前在应对金融危机时出台的所有措施,我们可以看成是短期或者中短期的措施。我认为,无论经济形势如何变化,决定房地产市场的仍然是三大核心问题: 短期问题(1年) ――现金流。 包括了开发商和供楼者的现金流; 中期问题(3年) ――资产负债表。 我们需要关注开发商和中产阶层的隐性衰退,以及资产负债与机遇的关系; 长期问题(5年) ――房地产生命周期成本。 目前的发展模式是不可持续的,消费者的行为也会发生诸多变化。 中国城市人口将增加到10亿 麦肯锡与国家发改委联合进行中国低碳经济研究时,得出了一些结论: 1、假定中国GDP持续增长是7.8%,同时未来城市化速度是过去10年的一半,到2030年,中国的城市人口仍将增加到10亿; 2、为了满足新增城市人口的需求,2030年之前,我们会新增高层建筑5万栋,会修170套新的大众交通系统,汽车保有量会达到2.91亿辆,住宅总的建筑面积会达到6660亿平方米,商业建筑面积将从50亿扩大到240亿平方米; 3、而为了满足这些建筑和生产活动,即便每单位GDP每5年降耗17%到18%,到2030年,中国对钢的需求量是7.55亿吨,水泥需求量17亿吨,平均年消耗9亿吨原油、44亿吨原煤。与此同时,到2030年中国将排放150亿吨二氧化碳到大气中,相当于全世界排放温室气体的一半。 4、当前在各部门中,建筑与家电的耗能已经高于运输和农业而名列前茅。到2030年,城市人均居住面积还将增加60%达到42平方米/人,房屋的建设和使用将使耗能飙升。 高层、超高层建筑 成为关注重点 要实现可持续发展,必须节能减排、集约发展。虽然目前处于金融危机中,但节能减排越晚推出成本会越高。应充分重视其给房地产行业带来的重要影响: 1、大众交通系统的建设,既支撑了城市的集约化发展,也必然导致土地价值改变;而当前国家大力投入的基础设施建设,也将有力转变土地的软环境; 2、建筑形式对制度安排将十分敏感。容积率将全面提高,高层、超高层将成为关注重点。目前上海正在实验对开发“厚墙双层玻璃”节能建筑的开发商进行容积率上的奖励。今后,节能建筑将成为主流; 3、水、电、气等能源价格改革,将改变人们的消费模式。购房者未来关注的不仅是房屋本身的价格,还有使用房屋的花费。实际上北方已经对采暖成本很敏感了。全装修方案将加速推行,家居集成、空间设计取代户型、景观等因素,将成为未来建筑竞争的焦点。 现金流或将出现V型逆转 金融危机与开放外资,将使中国的资金环境发生剧烈变化。在全球经济萎缩的情况下,中国是非常安全的资金避风港。在未来两三年内,资金将发生戏剧性的变化,甚至V型逆转,这将缓解开发商所面临的现金流问题。 此外,前所未有的2000亿元地方政府举债,非常有利于扭转当前各地的土地财政,随之而来的将是政府对土地、对房地产政策的转变。它不但将通过地价下降、地款支付条件宽松等形式,进一步缓解开发商的现金流压力,它还将带来更大的利好,即预示未来中国的房地产政策将转向“以地方为主”,地域性极强的房地产市场,终于有了摆脱“一刀切”的政策限制的可能。比如保障性用房,地方政府未来可以根据实际情况进行调整,在中短期内,保障性用房对商品房市场形成冲击的预期将大大降低。 所以,对于存活下来的开发企业,生死问题不是大问题,真正的问题在于企业的资产负债表,资产负债表隐性衰退依然存在。有两类公司这方面的问题很严峻:其一是2007年高点买了大量土地的;其二是2006到2007年间引进战略投资者尤其是海外战略投资者的,2009年他们的协议将到期,外资通常都会拿了利息走人。外资走了,内资能填上吗?填不上的原因,就在于企业的资产负债率太高,以至于国内银行无法向其贷款。由于开发企业之前就已经向银行借贷大量款项,目前如果大幅降价销售,必将资不抵债。最终,开发商虽然依旧能够存活,却无法获得发展,所以说这是隐性衰退。这一状况在2009年不会根本改善,因为不可能出现资产的大规模升值。 如何改善资产负债表?目前很多开发商的态度是“等”。“等”,是把命运交给市场,是不可行的。我的建议就是将隐性的衰退转化为显性的重组。业内流传过一句话,“形势好的时候是忙扩张,形势不好的时候忙重组”。中国房地产原先重组难,现在的环境要有利得多。把握契机进行重组是十分重要的,其中最关键的,是要把机会成本分析好。 北京降价最厉害的是别墅 我们应当看到,2009年以后全国市场已不再有统一大趋势,而只有地方的小趋势。2009年的房地产市场,再也不会像2007、2008年那样全部涨或全部降了。 地方趋势取决于两个因素:一是当地200