房地产信贷面临巨大风险.docVIP

房地产信贷面临巨大风险2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸,但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国,估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款,其持有住房多套。 迪拜危机之后,中央政府出台了一系列关于遏制高房价的政策。高房价为什么要遏制?仅仅是由于绝大多数居民无能力购买高价住房吗?这是一个方面的原因,更为重要的是,当房价被银行的信贷杠杆推高时,它将给中国银行体系带来巨大的风险。 前几天去上海,到了淮海中路的一些中介公司,其挂出的房价让我目瞪口呆:公寓房以千万计,老式的公房以几百万计。这样的房价,不仅完全超越了当地居民购买力,而且也完全超过了想购买住房居民的想象能力。当一种商品的价格连人的想象都赶不上时,这个市场疯狂到何种程度就可想而知了。 2009年1-10月,上海的房价上涨50%以上,目前,上海的房价已经攀高至国际主要中心城市的水平。比如,2009年三季度纽约独栋别墅的中位价是26.53万美元,相当于人民币180万元,而纽约居民的收入则是上海居民的5倍以上。由此,中国许多城市的过高房价,已经成了整个社会密切关注的大问题。 国内房价过高,最重要的原因是房地产投资为主导的赚钱效应。在中国,如果住房是投资品,它就与股票有一个根本性差别。当前国内股市价格再高,其杠杆率都很低,即股票泡沫一般不会通过信用杠杆来吹大。但住房市场则不然,离谱的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果。在这种情况下,它一定会给国内银行体系及金融体系带来巨大的风险。 对于国内房地产信贷风险,我们可以从两个方面来分析。一是房地产开发贷款;二是个人住房按揭贷款。2009年随着政府对房地产业特殊优惠政策出台,国内商业性房地产贷款余额增速快速上升。截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14%;个人住房贷款比年初增加9520亿元,同比增长7089亿元,这种情况在第四季度更为严重。估计2009年全年个人住房按揭贷款达到2万亿以上。 从上述数据可以看到,2009年国内房地产之所以能够短期内迅速逆转,并出现量价齐涨的局面,最为关键的因素,就是房地产优惠政策导致大量银行信贷进入房地产市场,房地产市场也由消费为主导转变为投资炒作为主导的市场。 从房地产供给方资金来源的情况来看,在政府救市政策下,不仅银行贷款利率快速下降,而且房地产企业成为商业银行信贷规模扩张的主要对象,再加上股市融资功能的恢复,从而使得房地产企业在2009年比较容易从商业银行获得低成本的资金。在这种情况下,房地产企业的流动性危机得以化解,囤地推高房价也具备了条件。由于大量的资金流入土地市场,全国的土地价格迅速推高;土地价格上涨又给房价上涨提供了理由。更为重要的是,鉴于早几年的炒房赚钱效应,以及过低的个人住房按揭贷款利率、过低的贷款和从银行获得住房按揭贷款的便利性,使得大量城市居民涌入房地产市场。 那么,我们应该如何来认识房地产信贷的风险呢?如果以房地产贷款所占整个信贷比重来说,其所占的比重不足18%,个人按揭贷款所占比重也只在10%。但是,这些个人按揭贷款是什么人持有?是多少人持有?2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸,但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国,估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款,其持有住房多套。 现在普遍存在着一种观念,就是认为购买一套住房或所谓的改善住房,不是投资而是消费。实际上这个观点是错误的,在没有征收住房物业税及住房销售所得税的情况下,购买住房赚钱效应十分明显,投资者自然会根据自己的能力作出不同的住房投资选择。如果以为购买一套住房就不是投资,那是太低估投资者的智慧了。当住房购买都是投资时,在优惠的信贷政策下,房地产泡沫不吹大是很难的。 因此,如果不尽早调整现行住房信贷的优惠政策及出台公平公正的物业税,而放任投资者利用银行的金融杠杆炒作,那么国内房地产泡沫只会越吹越大。日本危机、美国危机、迪拜危机就是前车之鉴。 易宪容 中国社会科学院 金融研究所研究员 1