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项目管理在房地产开发工程管理中应用摘要：随着许多境外项目管理公司进驻中国之后把“项目管理”的概念引入了中国建筑市场；本文以本公司的商住楼工程项目中试行内部项目管理为例，对项目管理在房地产开发工程中的应用作相应探讨。 关键词：项目管理;工程;应用 本公司某商住楼项目总建筑面积16万平方米，共有12幢9～16层住宅建筑所组成，其中9栋附带一层人防地下室。该建筑组团项目虽然不大，但麻雀虽小五脏俱全，对探讨在房地产开发工程项目中试行项目管理却有一定的代表性。 公司在该商住楼项目组团中应用项目管理办法，以公司总部为业主，由专业技术人员组成的工程项目部为项目具体实施单位，进行内部项目管理试点。由总公司拟定总体实施目标和具体要求，项目部根据总体目标制定具体的实施计划，在项目的实施过程中充分发挥项目部的主观能动作用和积极性，整个过程从设计委托开始，直至工程竣工验收交付使用为止，取得了较好的经济和实际效果，锻炼和培养了一批实用人才。 1 勘察设计为基础，工程质量为根本，在保证安全和质量的前 提下增加效益，减少投资 建设、设计、勘察、监理、施工单位的首要宗旨是将符合设计要求，满足市场需求的产品交付居住者使用。项目部的工作就是行使业主对工程管理的职责，为此，项目部从一开始就制定了详细的工作计划，并以设计为龙头，认真抓好工程质量和投资控制关。 投资控制的关键在设计阶段，平面使用功能布置的优劣也在设计阶段，因此，项目部紧紧抓住设计这个龙头开展工作，为了使平面功能布局符合市场的需求，项目部工作人员在做了一定范围内市场调查的基础上，与设计人员就平面方案进行了认真的探讨，并站在使用者的角度对平面使用功能提出了具体修改意见，使单体平面布局的设计无论从使用功能，还是平面布置方面都比较接近市场的需求，这从后期销售一套不剩的火热销售业绩中，也足以证明这些经认真推敲平面设计方案是能够满足市场需求的。 作为开发商，在工程实施过程中要科学合理地控制成本，从设计方案开始就把工程成本控制列人议事日程是整个项目投资控制的关键，项目部工程技术人员为了把工程成本控制好，针对该工程项目的实际地理情况和地质条件，与设计人员就结构方案、基础选型、各栋间室外标高的设定等进行了认真的探讨，由于项目地处坡地，本身高差起伏较大，因此，土方能否就地平衡是一个十分关键的成本控制目标，项目部工作人员根据实际地理条件及周边规划道路标高控制的要求，因地制宜，与总体设计单位共同探讨并对各栋间室外标高进行相应调整。 在本项工程实施过程中通过设计方案的不断优化，也取得了一定 的效益。例如：A座一层地下室原设计采用钢板桩围护，预算约需200万元 ，项目部工程技术人员经现场踏勘及地质资料分析，认为该场地为山坡延伸地，且浅层5米之内均为稳定性较好的黏土层，周边除东向为已建七层住宅建筑外（距施工开挖场地在10米 以上 ，且基础为人工挖孔桩），其余均为单层民房，且均在安全距离之外，同时，由于地理高差的原因，该地下室土方开挖深度只需在3米以内，若边坡围护采用其他方式同样可以起到相同的效果。为此，项目部技术人员经与围护桩设计单位多次商讨后，确定采用边坡喷锚加固围护方案。在施工前由设计单位对监理、施工等单位进行了认真的技术交底，同时要求监测单位加强对土坡位移的监测，在此优化下，仅花费60多万元就解决了边坡支护问题，既确保了围护体系和周边环境的质量和安全，同时又节约了造价。 此外，E栋工程人工挖孔桩按设计要求桩尖应进入残积砂质黏土层2米，当施工进入残积砂质黏土层时，由于地下水较大，残积砂质黏土遇水软化、松散，形成流砂，施工无法进展，情况相当不利，设计人员到现场后提出用井点降水方案，全面降低水位来保证挖孔桩的施工进展。考虑到井点降水方案需时4―6个月，且对周边建筑产生不利影响，项目部技术人员在认真查看了工程地质资料后，与设计、监理、施工三方人员坐下来认真探讨优化方案，建议将桩尖持力层移至上一层粉质黏土层，经设计人员进行认真核算后认为可行。该工程桩基完成后所进行的桩基静载试验显示，持力层调整后的桩基承载力完全符合原设计的要求。由于此项优化方案的被采纳，不仅节约了投资成本，最 重要的是赢得了宝贵的4―6个月的工程工期，并且不会对周边建筑产生不利影响 。 2 在确保安全、质量的前提下，做好工程进度总目标的控制 工程进度是开发商的主要控制目标之一，是机遇、是效益，是抢占市场的先机，也是勘察、设计、施工、监理诸企业抓效益的共同点。进度控制的原则是：在满足安全、质量的基础上确保进度目标的实现。 在工程的实施过程中，项目部根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度的总体控制计划，并要求施工企业在项目实施之前编制详细的工程总体进度计划，且工程总体进度计划必须满足总体控制