中国房地产估价行业发展现状解析图文版.pptx

PPT模板下载：/moban/ ;房地产估价;导 论;房 地 产 估 价 的 必 要 性;中华人民共和国房地产管理法;本课程内容提要;产生背景; 房地产估价发展综述; ;第一章;1、房地产的概念;; 建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。; 其他地上定着物 指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。;2、房地产存在形态;3、房地产类型;3、房地产类型;练 习;3、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方鞍中最可行的是（ ） A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为2500 ;;专业估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 综合分析房地产价格影响因素的基础上 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。;扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德;估价目的 ;估价时点 ;客观合理价格或价值 ;估价 原则;某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。 1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？ 2）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？;应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？ A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可获利最多的用途进行估价;该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（　　） A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 ;合法原则-以估价对象的合法权益为前提;注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆 集体所有的土地 ≠ 国家所有的土地 行政划拨的土地 ≠ 有偿出让的土地 违法占地 ≠ 合法占地 临时建筑 ≠ 永久建筑 违法建筑 ≠ 合法建筑 产权有争议的房地产 ≠ 产权无争议的房地产 手续不完备的房地产≠手续完备的房地产 部分产权的房地产 ≠ 完全产权的房地产 共有的房地产 ≠ 独有的房地产;下列房地产不得设立抵押;某宗房产位于小区入口处的第一层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？ ;刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/ m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（ ）万元 A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 ;;最高最佳使用原则;最佳规模和集约度;有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。;2、寻找最高最佳使用的方法;3、若估价对象已做了某种使用，对估价前提做出判断和选择;替代原则;估价时点原则;问题： 某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（ ） A、1998年6月30日 B、原估价作业日期 C、现在 D、要求重新估价的委托方指定的日期 ;案 例 ;答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象