第三章用益物权(...docVIP

第三章 用益物权 【本章重点】 1．用益物权的概念与特征； 2．土地承包经营权； 3．建设用地使用权； 4．宅基地使用权； 5．地役权。 第一节 用益物权概述 一、用益物权的含义 用益物权是指权利人对他人之物依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权具有以下特点： 第一，用益物权属于他物权、定限物权、有期物权。 第二，用益物权以对物的使用、收益为内容。 第三，用益物权通常以对物的实际占有为前提。 第四，用益物权的客体以不动产为主导。 二、用益物权的种类 （一）传统民法上用益物权的种类 用益物权起源于罗马法。罗马法上的用益物权包括役权、地上权和永租权，而役权又包括地役权和人役权；法国民法上的用益物权有地役权和人役权。其中，地役权包括通行地役权、取水地役权、放牧地役权、废水排放地役权等，人役权包括用益权、使用权和居住权；德国民法上的用益物权有地上权、役权和土地负担等；日本民法上的用益物权有地上权、永佃权、地役权；我国台湾地区民法上的用益物权有地上权、永佃权、地役权和典权。 （二）新中国民法上用益物权的种类 《物权法》在总结我国已有立法的基础上，确立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种主要的土地用益物权。同时，规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等特别法上的用益物权。 第二节 土地承包经营权 【引读案例】 甲与村委会签订了一份耕地承包合同。合同约定：承包期为20年；承包期内村委会可以根据全村人口变化情况，5年调整一次承包地，甲应无条件服从；承包期内，若甲擅自改变土地用途，村委会有权收回承包地。合同签订后，双方没有去办理登记。甲取得承包地后，在上面建了一座木材加工厂，从事木材加工。问：（1）承包合同的约定有哪些地方违反了物权法？（2）甲能否取得土地承包经营权？（3）甲建木材加工厂的行为是否违反物权法？ 一、土地承包经营权的含义 依照《物权法》第125条的规定，土地承包经营权是指土地承包经营权人依法享有的对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益以及从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。土地承包经营权具有以下特点： 土地承包经营权的主体是农业生产者。 第二，土地承包经营权的客体是农村土地。 第三，土地承包经营权的目的具有特殊性。土地承包经营权的目的是权利人从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，而非营造建筑物。 第四，土地承包经营权的存续期限较长。依照《物权法》第126条的规定，在土地承包经营权中，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30～50年，林地的承包期为30～70年。可见，土地承包经营权的存续期限较长。 二、土地承包经营权的设立 （一）以家庭承包的方式设立土地承包经营权 依照《农村土地承包法》第21条的规定，承包合同一般包括以下条款：（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）发包方和承包方的权利和义务；（6）违约责任。 （二）通过招标、拍卖、公开协商等方式设立土地承包经营权 三、土地承包经营权的效力 （一）土地承包经营权人的权利 土地承包经营权设立后，土地承包经营权人享有以下主要权利： 第一，承包土地的占有、使用、收益权。 第二，自主生产经营权。 第三，依法流转权。 第四，承包地被征收时的补偿请求权。 第五，法律、行政法规规定的其他权利。 （二）土地承包经营权人的义务 土地承包经营权人负有以下主要义务： 第一，维持土地的农业用途。 第二，依法保护和合理利用土地。 第三，支付相关费用的义务。 四、土地承包经营权的消灭 （一）土地承包经营权消灭的原因 一般地说，土地承包经营权可以因下列原因而消灭： 第一，土地承包经营权被提前收回。 第二，土地承包经营权提前交回。在 第三，承包期限届满而承包人不再继续承包。 第四，土地承包经营权被征收。 第五，承包地灭失或丧失使用价值。 （二）土地承包经营权消灭的法律后果 土地承包经营权消灭后，发生以下主要法律后果： 承包人返还土地的义务。 承包人的取回权与发包人的购买权。 第三，特别改良费用或有益费用的补偿。 第三节 建设用地使用权 【引读案例】 甲公司通过出让方式取得一块国有土地的建设用地使用权。甲公司先用该建设用地使用权向银行抵押贷款，然后又以该建设用地使用权出资与乙公司共同组建了丙房地产开发有限公司，开发建设商品房。请分析以下问题：（1）甲公司的行为是否违法？（2）该地块上的商品房建成后，其所有权属于谁？ 一、建设用地使用权的含义 依照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指建设用地使用权人依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权具有以下特点： 第一，建设用地使用权以开发利用、生产经