保持黑龙江房价稳定对策建议.doc

保持黑龙江房价稳定对策建议2011年1月份，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格指数，其中，哈尔滨市新建商品住宅销售价格1月份环比上涨0.2％，比上年同月上涨7.6％，同比涨幅在全国排第24位；二手住宅销售价格环比上涨O．2％，比上年同月上涨3.4％，同比涨幅在全国排第32位。牡丹江市1月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.5％，比上年同月上涨10％，同比涨幅在全国排第11位；二手住宅销售价格环比上涨3．3％，比上年同月上涨11.1％，同比涨幅在全国排第6位。从同比涨幅排位看，哈尔滨市位于中等偏上水平，牡丹江市排位更靠前，这表明黑龙江省二、三线城市楼市价格仍然坚挺，国家一系列调控政策对黑龙江省房地产的即期作用还不十分明显。 一、房价水平相对偏高 当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用房价收入比来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买。国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，由于我国没有这方面的统计，在此我们用平均房价收入比来大致描述黑龙江省城镇家庭收入与房价之间的关系。2010年黑龙江省商品房平均销售价格为每平方米3716元，按普通两居室80平方米计算，一套住房约30万元左右，2010年黑龙江省城镇居民人均可支配收入为13857元，按三口之家算，那么房价收入比为7：1，而辽宁省仅为6：1。从省会城市看，黑龙江省省会哈尔滨市为12：1，远高于沈阳市和长春市，沈阳市和长春市分别为7：1和7.7：1，这表明黑龙江省部分城市房价水平相对偏高。 二、房价虚高的危害颇多 1.加大了贫富差距。住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同影响。对无房户而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人无力买房；对有自有住房的家庭而言，房价上涨会增加其抵押贷款消费；对用于投资的家庭而言，房价上涨不仅能使其获得出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总之，房价过快上涨会使贫富差距进一步拉大，影响社会和谐稳定。 2.使经济结构进一步失衡。在黑龙江省居民收入总体偏低的情况下，高房价会使购房支出增加，从而挤占购房者其他方面的支出，导致经济结构进一步失衡。“十二五”时期黑龙江省要力争实现经济增长方式从主要靠投资拉动向消费、投资、出口三轮驱动转变，房价虚高将使居民消费能力下降，给经济发展方式转变增加了难度。 3.使银行的风险进一步加大。在目前房地产投资投机性需求旺盛的情况下，房价的非理性上涨必然导致其回调的压力增大，一旦购房者或者房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性加大，严重时可导致金融危机，美国的次贷危机就是一个教训。 三、短期内房价难现拐点 据了解，目前黑龙江省房地产成交量有所萎缩，但房价仍然坚挺，并没有松动迹象，那么，短期内黑龙江省房价能否出现拐点呢?笔者认为，尽管目前国家调控力度不减，但黑龙江省房地产市场有其自身特点，且支撑黑龙江省房价上涨的因素较多，因此，短期内黑龙江省房价难现拐点，但随着房地产调控措施的贯彻落实，黑龙江省房价将趋于稳定。 1.支撑房价上涨的因素 (1)基本居住房刚性需求强劲。世界城市化经验表明，城市化进程分为起步、加速和成熟三个阶段，其中城市化率在30-70％之间为城市化的加速阶段。2009年黑龙江省城市化率达到55.5％，正处于加速阶段。未来农村剩余劳动力、新毕业的大学生向黑龙江省大中城市流动的速度不会减弱，大中城市基本居住房需求仍然会很旺盛。以哈尔滨为例，2005年哈尔滨市人口为974.8万人，到2009年达到991.6万人，年均增长0.4％，而同时期全省人口年均增长率仅为0.4‰，相差十倍。大中城市人口加速增长，将带动基本居住房刚性需求快速增长。 (2)改善性住房需求旺盛。世界经验表明，人均居住面积在30-35平方米之前，住房需求会比较旺盛，之后需求将趋于减缓。2009年黑龙江省城镇人均住房面积为24.6平方米，还处于住房需求旺盛期，尽管限购令等措施在短期内会压抑部分住房需求，但并不能改变住房刚性需求旺盛的客观事实。 (3)房地产投资投机性需求不减。受社会保障体制不健全、上大学费用虚高等因素影响，黑龙江省居民即期消费信心不足，储蓄率一直居高不下，2010年黑龙江省金融机构存款金额达到12835.7亿元，其中：居民储蓄存款余额达到7254.7亿元，在通胀预期强烈、实体投资渠道狭窄的背景下，股市、房地产等资本市场成为保值、增值的必然选择。目前国家的房地产调控政策旨在抑制房地产投资投机性需求，随着调控政策的逐渐显效，