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基于城市中心商业区停车需求理论价格机制【摘要】城市中心商业区的停车问题受到了社会各界的关注。文章基于停车需求模型，以五角场商业区为例，试图从价格调控的角度对停车问题进行探讨。 【关键词】 停车 价格 中心商业区 伴随着城市中心区的更新，大型的商业办公区逐渐形成，而不同的商业形态也带来了车流量的急增，停车问题逐渐成为制约区域经济发展的瓶颈。如何解决停车的供需矛盾，是引导商业区的交通与商业和谐发展的关键所在。 一、五角场地区的停车问题现状 1、五角场城市副中心商业区 五角场商业办公区是上海新兴的特大型城市副中心区域，其中心面积约3.11平方公里，总建筑约508万平方米，130万平方米的商办体量。根据规划，把五角场商业办公区分为南部、中部和北部，其中南部规划为市级商业中心，拥有总建筑面积分别为33.43万平方米的上海万达商业广场、12.6万平方米的百联城购物中心等超大规模的商业建筑。同时，五角场周边还有5条特色主题商业街，目前主要集中在翔殷路、黄兴路、四平路、邯郸路至政通路区段，依功能定位划分为四平路文化餐饮街、淞沪路休闲健身街、邯郸路科技文化街、黄兴路购物休闲街和翔殷路休闲街，形成一个人群相对比较集中的商业综合区。 目前，五角场环岛商圈的现状主要停车设施如图1所示。主要有9个主要的停车场提供停车服务，能同时提供约2500个停车位。 这样的商业区的土地开发量通过两个甚至三个大型商业建筑、步行街产生集聚效应，吸引了大量的客流涌入，然而，随着开发量的加大，交通吸引量也随之增大，停车问题逐渐显现出来。 2、城市中心区的停车矛盾 在目前商业中心尚未完全投入使用的情况下已经出现了路面停车杂乱、地面上和地面下停车不均衡、停车场饱和度不一等问题，主要的原因在于两个方面。 （1）空间因素 从停车场的位置方面看，一是商业体本身停车位供应不足，如万达商业广场虽已经有800余个停车位，但是目前饱和度已达0.86。目前，万达投入运营的仅是商业面积，办公面积尚未启用。可以预见，当办公面积投入使用之后，现有的停车供应也将不足。 停车管理混乱，乱停乱放现象严重，这主要是由于没有停车诱导系统，加上地面停车价格便宜，地下价格较贵等主观认知的原因，如淞沪路、翔殷路、国和路、政通路围成的区域，商场、餐饮、娱乐、金融、办公一应俱全，问题最为严重，出现停车难、停车乱的现象。 由于信息不对称的原因，部分停车场却吃不饱，如商圈内的邯郸路、四平路夹角的亚繁停车场和黄兴路、翔殷路夹角的停车场，饱和度不足0.2，停车资源没有被充分利用。 环岛区内的停车场出现了集聚效应，即离岛中心越近，离大型商业体越近的区域越容易出现停车饱和的情况。由于便利性和到达性的原因，容易在核心区出现车辆拥堵的情况。 （2）价格因素 停车价格单一，目前地面停车价格均等，都为十元每小时，缺乏价格弹性。车主在选择停车位置时以便捷为主，导致商业中心区道路拥堵，停车随意性大。 停车价格无浮动性，导致日停车出现较大波动性，如工作日工作时间（9：00-17：00）停车位闲置，非工作时间（18：00-22：00）停车位不够，而非工作日全天出现饱和度较大，停车时间较长等情况。 由于价格的不变化，无法对车主停车选择进行细分，导致停车只要有位置，停哪里都一样，无法达到区域管理停车的目的。 二、基于城市中心商业区停车诱导管理理论的价格机制 针对以上问题，仅仅寄托于信息公开已不能完全解决商业中心的停车问题，需要对空间因素与价格因素同时加以考虑，对区域的停车进行引导。 根据停车需求模型： 因此，如果对大型商业区内停车道路进行价格细分，并在停车诱导管理中引入价格因素，则可以有效对于不同使用目的停车需求加以控制。 以五角场为例：对区域位置和时间进行细分，将国定路、国定东路、国和路的环行区域设定为一类区域，对于国宾路、政旦东路以内的区域设定为核心区域，以核心区域的停车价格为基准P，见表1： 由于停车的需求因子是与价格因素成正比的，所以可以导向车主对停车地点进行选择。从空间和时间上均衡停车需求，避免需求过集中；同时提高路边停车位的周转率，方便短时停车的车主；迫使长时间停放的车辆转移到非核心区域停车，从而改变路面的拥挤状况，优化行驶环境。 在工作日工作时间，车主的行车目的以办公为主，价格可保持不变；在非工作时间，则对不同区域，价格加以变化，以规避停车矛盾，平衡各区域中停车数量。以上的价格因素是一个静态因子，但是停车的需求实际是在不断变化的，停车量很有可能由于某次会议或者活动的举行而发生变化，同时停车需求还与行动目的相关。如果是公务办理，那么出于便捷度，则车主对价格的敏感性较不明显，而如果是出于游玩娱