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扩大内需背景下我国房地产业发展问题探究摘要:经济危机的影响使我国房地产业企业利润下降,市场低迷。中央扩大内需政策为房地产业的发展带来了契机。我国房地产业对经济增长的贡献巨大,但是经济增长不等于经济发展,房地产业发展带来的弊端也日益显现。本文通过分析我国房地产业的发展历程和现状,存在的弊端,并运用经济增长理论对其进行经济学分析,提出在扩大内需背景下,我国房地产业发展的对策和建议,以促进房地产业更加健康、持续、良好地发展。 关键词:扩大内需;房地产业;支柱产业 一、引言 受经济危机的影响,我国房地产业遭遇了前所未遇的“寒流”。为刺激经济,中央政府批准了共计4万亿人民币的新增政府支出,主要用于基础设施建设。在其积极影响下,我国房地产业发展有所复苏。然而,我国房地产业发展近年来也暴露了许多民生和社会问题,下文将就扩大内需背景下,房地产业的发展取向进行探究。 二、我国房地产业的发展历程和现状 改革开放前,我国房地产业实行的是统建统分制度,随后逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、以配套建设为中心的综合开发阶段。20世纪90年代之后,我国房地产业进入到了兴旺发达期,房地产开发规模以年均20%左右的速度增长。房地产业对经济的贡献主要体现在:(1)带动GDP 的增长。据测算,在我国近几年7%-8%经济增长中,有1.6%-2.5%可以归功于房地产业;(2)带动相关产业的发展。测算表明,每100元的房地产投资,能带来其他经济部门约286元的产出;(3)提供大量就业机会。按保守估计房地产每投资1亿元能提供2500个就业机会,由于其巨大的带动效应,各地近年来纷纷上马房地产项目,形成了“房地产热”。以上海为例: 从图上可见,上海房地产业增加值占上海市生产总值的比重基本呈逐年递增趋势,作为上海市的六大支柱产业之一,房地产业对经济增长的贡献是巨大的。而上海是中国经济的窗口,房地产业对中国经济的贡献可见一斑。 三、我国房地产业发展的弊端 1.民生欠账过多,损害公共利益:很多地方政府为了“地产经济”,不得不把原来规划为公共绿地、公共服务设施用地改为商品房用地,导致公共服务性设施的匮乏。 2.大兴形象工程,造成资源浪费:一些地方政府出于政绩考量,往往会追求“短、平、快”,而在公共投资上大兴形象工程、政绩工程,以求政绩。 3.房价虚高,房产市场存在泡沫:相对于大部分居民收入水平而言,现在的房价已远远背离它的价值,同时也越来越远离普通市民大众。虚高的房价制约了本欲购房的消费者,抑制了社会有效需求。 4.滋生腐败,内部整体管理混乱:房地产业已成为产生腐败分子的重要温床。同时,这个行业也是造富速度最快的一个领地。其暴利促使“寻租现象”的屡屡发生。同时,房地产业内部存在拖欠农民工工资、物业管理不善等问题。 四、过度依赖房地产业发展以扩大内需负效应的经济学分析 1.边际效用递减:凯恩斯认为“即使是挖坑之类的并不会形成社会财富的无效劳动,仍旧存在能够扩大需求,并产生支出的乘数效应,形成更大的需求来填补总需求不足的缺陷,但用这样的方法刺激经济毫无意义。”这表明在扩大内需的背景下,政府支出的使用方向和效果、房地产项目的取向具有十分重要的意义。 2.经济增长不等于经济发展:两者至少有三个区别:(1)经济增长是速度指标,而经济发展是水平的概念;(2)只有生产能力和实际收入的增长才真正是经济增长。经济发展必须是全方面的改善;(3)经济发展是研究更长时期的经济变动,而经济增长则是研究一定时期内经济变动。总之,既要经济增长,又要经济发展。过度投资房地产建设带来了许多民生问题。因而在房地产项目的选择和管理中必须考量是否有利于经济发展,要实现从盲目追求GDP增长向增加社会财富的转变,从而真正扩大内需。 五、我国房地产业发展的对策和建议 1.积极发展公共项目建设:房地产业发展应注重完善包括交通设施等在内的公共设施,以提高居民的生活品质。这 2.加强政策监管:应加强政策监管力度,规定工程建设前必须进行工程项目评估,使工程项目选择趋于合理。 3.促进经济适用房和保障性住房建设:发展保障性住房建设主要包括廉租房、经济适用房、两限房。控制大面积住宅尤其是豪宅建设,发展建筑面积在90平方米以内的中小户型住宅。房屋的“小而精”且多元化将是现阶段住宅开发的一大趋向。 4.完善相关法律法规:房地产是最大的不动产,投资大,建设周期长,最易滋生腐败。只有加强资金监管,以法加以约束,才能防范于未然。同时,促进与房地产业相关的法律法规的建立与完善,使有法可依,以确保农民工和消费者的利益不受损失。 综上所述,在扩大内需背景下,我国房地产业应积极发展公共项目建设、加强政策监管、促进经济适用房和保障性住房