提高个人房贷利率仍无助于抑制房市过热.doc

提高个人房贷利率仍无助于抑制房市过热中国人民银行于3月17日起调整了商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率从即日起不再实行以往优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。简言之，这是一次个人房贷升息，以五年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，换算即为5.51%，比原先的优惠利率5.31提高了0.2个百分点。与此同时，央行还规定对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 如果把这次个人住房贷款政策的调整视作一次启动宏观调控阀门，实际作用是极为有限的。在我国，房地产价格上涨过快的城市主要集中在中南部，北方仅北京显得有些突出。其实，这些城市已大都走在了政策的前头。以浙江为例，很多商业银行已经在去年基准利率提高时部分调整了房贷利率水平。像浙中城市金华，房地产价格为全省倒数第二，并不显热，而这里的银行不仅于去年部分调整了房贷利率，而且同时将房贷首付额度调整到了30%，二手房的首付额度甚至调整到了40%。央行此次调整个人房贷政策，实际上对很多城市或地区而言，是一道迟发的指令，因此不会有太大的市场波澜。 当然，把此次调整个人房贷政策作为央行发出的强烈信号，又是不容忽视的。它提醒买房人要注意利率提高风险，贷款成本的风险，而且还传达出了一个明朗的趋势，即房贷利率还会一直调整，直至达到为过热的房地产市场降温的目的。如果仅仅是意在强化买房人的风险意识，无疑是值得称道的，但是，政策所传达出的趋势演化为真，则是令人担忧的。因为，靠提高个人房贷利率来为房市降温，不仅达不到目的，而且弊端颇多。 按商品房的属性而言，它既是消费性产品（用来住），又是投资性产品（拿来卖）。凡投资性产品，都有升值预期，有了这种预期，就不可避免的有炒作，有炒作也就有了泡沫。如果不把它的这两种属性分开分别创造两个不同的市场，想让房地产市场无炒作、不发热、没泡沫，是采用任何方式都达不到的。现在的问题是，国民收入贫富差距比较悬殊并还在扩大，一部分有钱人纯粹为炒而买房，他买的就是产品的投资性属性；一部分人既为住而买，也有等个好价位则不妨一卖的心理预期，买的是产品同时具有的两种属性；还有一部分人只是自己无房或是子女大了需要备房，为住而买，买的是产品的可消费属性。而在同一市场上，商品房的两种属性不可分割，最后这一部分人也不得不购买产品的投资性属性。而这一部分人又是低收入群体，资金实力决定了他们不能与直奔投资的富人一道去发现价格以盈利，反而要被动接受投资者们炒起来的价格而购房。因为在他们积累购房资金的过程，同时又是房价上涨过程，奔投资而来的炒房客或囤房户赚的正是他们的钱。况且，我国正处在加快城市化的社会转型期，城市住房困难户和无房户的基数每天都在扩大，加上总人口为全球23%、可供人口定居的陆地面积仅为全球7%、在可定居面积中可供城市化开发的面积又远远低于全球平均水平这一基本国情，寄希望达到一个什么样的收入房价比可以使房地产市场价格回落几乎是遥遥无期。提高个人房贷利率，最直接的作用是限制贷款支持下的购买力，对过热的房市起到釜底抽薪的作用。从表面上看，它符合一般的价格规律，但住房消费是个人不可或缺的消费，涨水淹死矮子，加载压倒瘦马，行此策略，实际结果是让穷人更加买不起房，让本来可以勉强为房贷支付月供的变得还不上贷，既有悖于建设和谐社会的兴国大计，又给银行已经发放的贷款造成风险，弊大而利少。并且，对于醉心于炒房的投资者来说，他们还可因买不起房的人多而获利。因为买不起房是暂时的，绝大多数家庭还是要买房的，炒房客不会失去市场，而是等待市场做大、并且最终会做大，银行提高了他的贷款利率，他最终还会以提高房产转让价或房租转嫁给别人。这也同动物界的食物链一样，只要有食草动物，就必然有食肉动物，在市场经济条件下，强势群体因弱势群体的存在而永远不会吃亏。我们常常把房价上涨过快归罪于恶意炒作者，某地炒房团曾经几乎为千夫所指。而市场经济规律告诉我们，是消费拉动市场，市场只会因消费而存在。站在这个意义上讲，房价过热的真正原因是有大量的人要买房而又暂时买不起房这一巨大潜在消费动力的存在，是穷人的需求为富人提供了炒作型供给的机会。 要有效遏制房地产过热，防止全社会投资的结构性失衡，最有效的办法是组建两个市场。一个是现在这样一个开放式的房地产市场，让它作为一个投资性市场而存在，毕竟这也是拉动经济增长的纤绳之一。同时再构筑一个封闭型的消费型房地产市场，这一市场应该是产品价格低且只贬值不增值，让经济实力较弱的买得起，又不再有引发炒作的动因。可以这样设计：每个城市从现在起取消那种仍然有升值空间可供炒作的经济适用房，改由政府每年划拨一定数量的土地，由政府组织开发建成无土地使用