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新一轮楼市调控前景难料“双重目标”的房地产行业政策很难达到预期的效果。 在狂飙的房价和沸腾的民怨共同催逼下,在“保八”已无悬念的背景下,五年间第三轮楼市调控开始。 2009年12月14日召开的国务院常务会议,提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施(下称“国四条”):“在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”这为未来楼市新政定下了基调。 此后,在不到半个月的时间里,楼市调控政策频频出台。从“拿地首付不低于50%”到营业税优惠政策调整的落定,中央政府密集出台了多个楼市调控政策。乃至日前还传出二套房首付将提至五成的消息。 政策已经发力。但联系及此前2005年“国八条”、2006年“国六条”等楼市调控政策出台后,“越调控房价越高”的尴尬,此番调控能否真正起到抑制投机、增加供给和平抑房价的效果,还远待观察。 2009年12月27日,在接受新华社专访时,国务院总理温家宝提出,调控房价政府应做好四件事,包括:加大安居工程的建设力度;鼓励居民购买自住房和改善性用房;运用税收、差别利率以及土地政策等调控稳定房价;维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等。 从投鼠忌器到断然出手 国家统计局于2009年12月10日发布的1-11月份房地产运行数据显示,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月扩大1.8个百分点,创下近16个月新高;新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月扩大2.2个百分点。 3天前,中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出,“内地房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力买房。” “现在大多城市房价水平已经远远超过2007年的水平。房价过高、上涨过快已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题,也带来了严重的社会和政治问题。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说。 如果说2008年金融危机的到来和中国“4万亿”经济刺激计划,拯救了彼时在信贷断流和销售不畅下岌岌可危的地产业,那么,当前楼市飙涨与民怨鼎沸已让作为施救者的政府陷入了难堪境地。 同时,此前政府或许还如全国人大财经委副主任尹中卿所言投鼠忌器,担忧楼市政策调整可能损害经济复苏,而目前2009年中国经济“保八”已无悬念,迪拜危机更又一次给其他国家敲响了警钟,调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。 据统计,金融机构提供的房地产贷款已达数十万亿元。此外,卖地收入占地方财政收入20%以上,政府也千方百计提高地价以扩大财政收入。这只能导致房价进一步推高。在这种情形下,金融机构不敢轻易紧缩房贷政策,否则,房地产价格迅速下降,银行存量贷款将面临巨大风险,但如果任其发展下去,危险更大。 美银美林亚太区经济学家陆挺指出,高房价使许多人沦为房奴,对这部分人的消费产生巨大的挤出效应;高房价改变了人们的预期,增加了防卫性储蓄需求,谨慎消费;高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级;高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄,严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长,必然威胁企业经济效益,进而威胁就业,产生恶性循环。此外,城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭,高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。高房价还可能会导致长期恶性通货膨胀,货币恶性贬值。 楼市调控政策转向始于2009年12月7日结束的中央经济工作会议。会议报告虽未提及房价及抑制投机需求,但指出要“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”、“放宽中小城市和城镇户籍限制”、“加强廉租住房等保障性住房建设”。9日国务院常务会议明确,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。 12月14日国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。各部门的具体调控措施随后很快相继出炉。 政策着力点 2009年12月17日,财政部、国土资源部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款提高至五成,且要求分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20%-30%的首付政策。 北京大学房地产研究所所长陈国强表示,此举主要针对2009年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象,打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛,迫使开发企业加快住房销售和回笼资金,增加楼市有效供应,在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。 部分开发商一直热衷囤地、炒地。据2009年8月中原地产研究中心报告的一份报告称,包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全