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武汉市房地产投资规模分析一、武汉市房地产开发投资回顾 房地产开发投资是指用于城市土地与房屋开发建设的投资，它包括土地开发投资与房屋开发投资。20世纪90年代以来武汉市的房地产投资发展非常迅猛，见表1 表11990―2001年武汉市房地产开发投资、基本建设投资GDP及增长率 资料来源：《武汉年鉴》1989年～2002年各版 从表可以看山，武汉市房地产投资呈现山如下一些特点： （1）年度房地产开发投资增长快。1990年武汉市房地产投资总额仅为3.35亿元，而到2001年则猛增到115.34亿元，增长34倍多。12年间的平均增长速度为51.74%。但同期武汉市的基本建设投资额的平均增幅只为27.12%。同期的GDP平均增幅为21.6%。特别在1992年～1995年最为明显。由此可知，房地产开发投资增长率大大高于后两者，房地产开发投资增长很快。 （2）投资周期性波动大。图1为1990―2001年间武汉市房地产开发投资与基本建设投资及GDP增长率的散点折线图。我们从图中可以看山，1990～2001年间武汉市房地产开发投资的增长明显呈现山一个周期波动。1993年以前，房地产开发投资增长很快，1990年的增幅只为-2.4%，1991年为2.1%，而到1992年，房地产开发投资迅速上升，增幅上升到63.2%，到1993年增长率达到极点，为341.4%。短短4年时间就上升了7.4倍。而在1994年以后，投资增长率渐渐回落。1994年、1995年分别为131.4%、60.6%。在1996年回落得最快，只有6.2%，增幅下跌了将近10倍。到1999年房地产投资首次山现了负增长。1999年之后，房地产投资增幅又有增加趋势。 二、武汉市房地产开发投资规模趋于合理 适当和合理的房地产开发投资水平，可以拉动一国或一地区的国民经济的发展。然而，房地产投资过度将会带来空置房增多，银行贷款难以收回，严重时，有可能引起金融风波，具有强烈的副作用。而如果房地产投资不足，房地产市场上将出现供过于求的局面，人们将无法（或很难）找到适合自己的住房，从而影响人们的生活，同样也会给国家经济发展带来影响。 房地产投资规模是否合理，我们可以从房地产开发投资占固定资产投资的比重，以及房地产投资占GDP的比重来分析。表2表明了武汉市房地产投资占固定资产投资及GDP的比重的变化。 表2武汉市房地产投资与固定资产投资及GDP 从表2可知，1992年以前，武汉市年度房地产投资占年度固定资产投资的比重不足10%，市场感觉该市房地产投资不足。而此后该比值一直大于20%。而年度房地产投资与年度GDP的比值，先升后降，1992年以前均在9%以下，市场感觉房地产投资不足，房地产产品将供不应求，而1993～1998年，该比值在8.4%-24.2%之间。在这段时间，整体上来说，几乎又是递减的，但一般都小于18%。此阶段由于投资放大，房地产产品将供过于求。由此本人初步估计，武汉市房地产投资占当年固定资产投资的比重在20%-25%之间，房地产投资占GDP的比重在8%-15%可能是武汉市房地产投资比例的合理区间。由表2判断，从年度房地产投资分别占年度固定资产投资比重及占GDP比重的角度上来说，1993年以后，武汉市房地产投资规模处于投资合理区。 为了验证上述推断的正确性，下面我从武汉市房屋的空置率情况的变化进一步加以证明。 空置率用公式表示为： 房屋空置率=报告期末房屋空置面积/近三年房屋可供应量*100% 年度房地产产品的供给即为房地产开发企业年内可供销售面积。房地产产品的实际需求可以认为就是房地产开发企业年内实际销售面积，房屋空置面积就等于年内可供销售面积减去年内实际销售面积。由于房地产市场供需不均衡，无论从宏观还是微观分析，房地产空置存在有其客观的必然性。不同国家、不同地域、不同用途的房地产，其空置率的变化规律是不相同的。 一个经济社会，房地产产品存在一定的空置面积对房地产市场是必要的。国外研究表明，在西方发达国家，当房屋空置率在3%以下时，买房人几乎找不到符合自己需要的房屋，房地产产品供不应求，此时市场上空置房屋少，市场呈现出卖方市场。而当房屋空置率在3%～10%时，市场较为平稳。整个市场供应不显得过剩，买方对房地产产品有充分的选择余地。当空置率大于10%时，则房地产产品逐渐显得过剩。达到15%以上时，存在严重过剩。当然，发展中国家由于经济不够发达，其空置率标准与发达国家是不一样的。一般认为空置率在4%～6%之间是合理的。发展中国家的空置率标准可归纳为如下： 表5列出了1990年～2001年武汉市房屋空置率情况， 表4显示，在1995年以前，武汉市房屋空置率处于空置不足区，空置率均在4%以下