浅析重庆公共租赁房建设制度.doc

浅析重庆公共租赁房建设制度【摘要】温总理在两会的政府工作报告中首次提出“要积极发展公共租赁住房”,推动了地方探索和发展公共租赁房这一住房保障的新模式来解决夹心层的住房问题,凸显了国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变,标志着中国的住房保障又迈上了一个新的台阶。对公共租赁房进行了明确的定位,并探讨了公共租赁房现行管理体制的缺陷、对策及建议。 【关键词】公共租赁房;定位;制度 为健全城镇住房供应体系和建立城镇基本住房保障制度，解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的 “夹心层”的住房问题,市政府明确了“抓两头、稳中间”的房地产调控思路,启动公共租赁住房建设工作。这项工作是重庆2010年《政府工作报告》中强调惠民生的重点，是住房城乡建设部的首要工作任务，以加快保障性住房建设和遏制部分城市商品房价格过高过快上涨，促进人民群众住有所居。重庆市公租房开工建设，这标志着重庆市又一个民心工程诞生，标志着越来越多的群众能享受到重庆经济发展的成果，标志着重庆的社会保障上了一个新的台阶。这又是一个为人民谋利益、保障人民能住有所居，能安家乐的重大举措，它将成为“五个重庆”健康有序发展的保障，促进重庆经济平稳较快发展提供强大动力。 一、公共租赁房的定位 公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。纵观各国，政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或类似住房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利性质的保障。公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”理念，提供的是过渡性保障。 此前，我市已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等5种保障方式。但是，这些保障方式的主要缺陷在于，只覆盖了城市原住民和农民工，大体占低收入群体一半。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”，则被堵在了现有体制的覆盖之外。经过认真调研，市政府决定：未来10年，由政府投资和提供相关优惠及配套政策，分别在主城和郊区区县，各建2000万平方米公共租赁住房。前三年，主城和郊区区县各建1000万平方米；后七年，根据实际需求再各建1000万平方米。今年，作为启动之年，主城区将开建500万平方米，力争竣工交付20万平方米。重庆建设公共租赁住房，意在重点解决“夹心层”住房问题，与前5种保障方式相叠加，形成“5+1”保障性住房体系，力争实现城市保障性住房的“全覆盖”。此举，在内地城市首开了实施“公租房”制度的先河。目前，国家还没有公共租赁住房方面的政策规定，重庆结合实际，把公共租赁房界定为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。 二、现行公共租赁房管理机制的缺陷 随着公共租赁住房工作在一些城市逐步开展，我国保障性住房的种类已扩展为限价房、经适房、公共租赁房和廉租房四类，按照最初的设计目标，可以满足绝大多数普通住房需求群体的实际需要。然而，从现行体制来看，公共租赁住房在管理上存在不同程度的漏洞，概括起来主要包括： 1.公共租赁房的管理机制不健全,建设和推进滞后。 尽管我国高度重视住房保障的制度建设，且各地已逐步建立起以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策基本框架。但我国的住房保障制度仍存在一些漏洞，运行中的问题较突出。我国至今仍未建立起一套较为完善的法律法规保障体系,制约了廉租住房、经济适用住房和限价商品房的建设发展。公共租赁住房制度作为住房保障制度体系的重要组成部分，在制度建设与人员落实层面，总体滞后于廉租住房、经济适用住房和限价商品房的发展,难以有效发挥其住房保障功能。 目前最紧要的问题是应尽快公布与公共租赁房相关的实施细则。比如，公共租赁房租金价格如何制定、公共租赁房片区的交通硬件生活配套如何改善、5年之后公共租赁房将如何进入买卖流程等，这些后续政策都是老百姓非常关注的问题。 2. 缺乏切实有效的准入监管机制，制度性漏洞较多。 从现行保障性住房经济准入标准来看，家庭收入的中等水平、中低水平、低水平、贫困等详细的划分标准难以量化，导致保障房的等级划分和家庭实际收入类别不能科学对应。另外，出于获取高额土地出让金的利益驱使，地方政府更乐于兴建普通商品房和高档住宅。 3.没有科学具体的时序性监督机制。 主要是缺乏对准入后家庭经济收入变化的监督机制。一些家庭在申请到公共租