西方国家低收入阶层住房保障制度及对我国启示.docVIP

西方国家低收入阶层住房保障制度及对我国启示[摘要]保障城镇低收入阶层的住房问题是各级政府实施民生工程的重要任务之一，政府如果不能及时保证廉租房的供给，便会直接影响到一个群体的生存质量。目前，我国廉租房供求缺口很大，亟需各级政府采取有效措施保证低收入阶层的住房需求。本文借鉴美英法等发达国家在发展廉租房方面所实施的财税政策，提出符合我国现实情况的若干政策建议。 [关键词]廉租房；公共提供；货币补贴 [中图分类号]F810　[文献标识码]A　[文章编号]1008-2670(2009)06-0016-03 低收入阶层的住房问题，是西方发达国家城市发展规划的一项重要议题。由于工业化和信息化的发展，发达国家的城市化水平得到了极大的提高，但同时也导致城市低收入人口剧增。他们往往受教育程度不高、不适应社会的高速发展、就业率低、参与社会政治进程的能力差，属于社会上的弱势群体。这既有悖于于社会公平的原则，也不利于提升城市的运行效率。因此，西方各国都比较重视城市低收入阶层住房政策的研究，并积累了不少经验。 一、英　国 英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家。早在十九世纪末，英国政府就开始着手构建公共住房体系。到1979年，公共住宅已达到650万个单位，占全国住房总量的1/3。尽管1980年后经历了私有化浪潮的剧烈冲击，公共住房仍然服务于5百万个家庭，占全国住房总量的1/4。 地方政府的公共住房建设资金来自于中央政府。在英格兰，地方政府每年编制住房计划。在苏格兰，地方政府每4年编制一次《住房投资项目》。住房计划通常包括两个部分：(1)地方政府解决住房问题的战略；(2)列举住房需求和投资项目的各种细节。这些住房计划是地方政府向中央政府提出的投标书。中央政府通过对计划书下达指导原则，并用这些原则来评估和筛选地方政府提交的项目。 中央政府的公共住宅预算以间接投资的形式进行，主要通过公共住宅总会投资，公共住宅公司招标承建及运营管理。公共住宅总会的目标是支持公共住宅公司为低收入者提供价格适中的住房，具有官方性质，是政府有关部门的代理机构。公共住宅总会除代替政府充当投资者之外，还具有相应的监督职能，目的是确保政府的住宅投资能够建造符合要求的住宅、确保公共住宅公司能够通过银行吸收足够的私人投资、确保收回的租金高于银行贷款的利息。公共住宅公司是目前英国新增房源的最主要提供者，是非营利机构，接受公众监督，参与市场竞争，注重社会效益并兼顾经济效益。 二、美　国 为了解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题，1934年，美国制定了最早的住房法案，以解决失业人口的居住问题。1937年，该法案进一步补充为《公共住房法》，决定由中央政府出资，由地方政府建造公共住房，以供给低收入家庭租用。到1982年该法令终止，共建公房130万套，有400多万户低收入家庭住进了公共住房。在1960年代，为减轻政府的建房负担并保证住房市场的良性发展，联邦政府开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。为建造公寓发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房。约翰逊政府在1965年曾建立过一个针对低收入阶层的小规模房租援助计划(Rent Supplement Program)，允许公共住房管理部门出租存量私有住房，通过补贴使低收入房客能够入住。1974年的住房和社区发展法案规定，美国住房与城市发展部(HUD)补贴新建和修复住房的发展商市场正常租金(FMR)与房客支付的实际租金之间的差额。1974年尼克松政府制定了第8条款中的存量住房计划，符合资格的房客可从地方住房管理机构获得租金证明，到市场上去求租满足HUD规定质量等级和租金限额以内的住房。地方住房管理机构限定房客所选的区位，协助房客与房主间的租金谈判，并按市场租金额度，直接支付总租金给房主，在总租金中，房客支付的部分不超过自身收入的30％。 1986年税法改革从根本上改变了廉租房的商业模式，1986年税法改革废除了各种支持建立租赁房的税收条例，在内部收益法的第42章，提出联邦支持低收入家庭住房的低收入住房税收优惠证(Low-income housing tax credit，简称LIHTC)计划。获得税收优惠证的前提条件是，项目必须有一定比例的单元分给低收入家庭(至少20％的单元提供给不高于当地中等收入水平50％的家庭，或者至少40％的单元提供给低于当地中等收入水平60％的家庭)，并且这部分住房的租金不得高于租户家庭收入的30％，出租年限至少为30年。各州被授权向获得、改建、新建廉租房者提供联邦税收优惠证。房屋所有者可以用税收优惠证减少其它收入的税负，也可以将其出售给其它投资者为项目融资。税收优惠期为10年。优惠比例每月进行调整，在合法财产的4％或