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黑龙江农业供给侧改革评估技术创新探究 黑龙江省农业供给侧结构性改革的出发点和着力点是“做大做强水稻产业经济”、“扩大大豆种植面积”、“培育一批叫得响、信得过的绿色食品品牌”。现从合作社发展、绿色品牌培育、集体建设用地、林权抵押价值等方面，研究如何创新资产评估技术，为黑龙江农业供给侧改革服务。 一、资产评估助力农林合作社发展 深化土地制度改革是农业供给侧改革的重要权利，在宅基地上实现包括使用权在内的财产权利。在承包土地上实现“三权分置”，赋予农民更大的经营自主权，包括出租、转让、入股等权利。在集体经营性建设用地上主要以合作社的形式来实现集体成员财产权。要探索新的评估技术方法和理念，保证评估价值客观公正合理，有效保障农民经济利益，助力农业供给侧改革。 按照中央一号文件精神，积极扶持农民发展休闲旅游业合作社，引导郊区农民将闲置农房进行评估后入股到合作社，由合作社以统一的品牌、服务和价格出租给城镇居民，避免单个农户的市场劣势。有的产销合作社吸收农民成员以土地入股或者流转非成员土地作为试验田或苗圃田。土地入股合作社，使外出打工或失去劳动能力的农民获得了一部分收入，同时提高了土地利用率，是农业供给侧改革的实现基础。 以齐齐哈尔市为例，齐齐哈尔市正在进行农业结构调整，新建现代农机合作社18个，新增省级规范社20 个。加强了农机化建设，抓好机具选型配套，加快引进马铃薯、杂粮等全程作业机械，集成运用各类农机、农艺措施，提高农机化耕作水平，规模化生产，综合机械化程度达到95.8%。同时，齐齐哈尔市应用的植保无人机快速发展，且型号较多。因此，相关的资产评估师还需要与时俱进，研究无人机等现代化设备的投资价值评估体系，合理配置股权结构，助力现代化农机合作社发展。 二、资产评估助力农产品调结构 结构调整是农业供给侧改革的核心内容，黑龙江省精准发力，主要在三方面实施调结构。 （一）向绿色优质品牌上调 借助生态优势，大力发展绿色食品，培育绿色品牌，做大做强北大荒农业品牌，使其成为中国农业王牌，建成中国最大绿色食品基地。为此，相关资产评估机构和人员要研究农产品特殊性，实证分析品牌价值影响因素，评估实现农业增值增效。评估助力农产品无形资产价值的提升，为广大农业企业和著名品牌战略提供技术支持。例如，著名中同华资产评估有限公司对北大荒农垦集团和上市公司的资产剥离项目进行了评估，将北大荒米业98.55%股权出售给控股股东农垦集团，帮助上市公司剥离不良资产。北大荒农业股份有限公司收购四方山石墨产业有限公司全部股权，获得全资子公司的石墨矿详查探矿权。 （二）向优质林下经济作物上调 大力发展以蓝莓为龙头的优质果蔬等经济农作物，打造龙江“蓝莓”品牌。目前，伊春及大兴安岭的蓝莓产业处于高速发展时期，资产评估机构可以为蓝莓产业投资供求双方提供价值判断和技术支持，调整农业产业结构，带动农民致富，并为健康产业服务。 （三）向畜牧业上调 大力发展畜牧业，北纬45度是世界公认的黄金奶牛带，建设中国乃至亚洲最大乳品企业，培育“龙丹”著名品牌，评估机构对“龙丹”商标评估价值逾两亿元。 三、基于集体建设用地抵押流转的评估技术创新 多年来，我国农村土地经营权只包括使用权、收益权和部分处分权，而禁止农户买卖和抵押，土地经营权并没有被赋予完整的权能，不能体现农村土地经营权价值。中央一号文件提出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社等流转，这些专业大户、家庭农场、农民合作社等被赋予完整的土地经营权。因此，以农村土地经营权进行抵押贷款、作价入股、出租、出让流转等经济行为日渐频繁，评估需求越来越多。黑龙江省率先贯彻十八届三中全会的“建设城乡统一的建设用地市场”，“允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价”，积极在哈尔滨和大庆试点推行。 由于集体建设用地与国有土地存在本质差别，农村集体建设用地使用权抵押评估也存在诸多难题，如产权登记不完善，使用年限、法定容积率、用途等规划指标难以确定。估价人员须根据待估宗地实际情况结合估价目的进行合理假设与判断。由于集体建设用地使用权估价规范、基准地价、流转市场均不完善，成本价值较低，可操作性差，特别是农地开发为宅基地之后产生的增值收益难以确定。因此，无论哪种方法评估，都难以获得有效的可比实例、平均利润、净收益、还原率等。但是，也没有必要因“谨慎性”将抵押物的评估价值类型由“市场价值”改变为“抵押价值”，对抵押物评估的市场价值进行大幅折扣。 目前，在银行抵押贷款中，通常是在评估机构提供的评估结果上乘以折扣率，一般为30%~60%，即：抵押贷款额=评估价值times;折扣率，金融机构以此直接放贷。评估机构以清算价值或者抵押价值类型向银行提供评估结果，很难被集体建设用地出让方接受。清算价值或抵押价值类型，通常考虑了被迫出售或者变现费用等因素，其结果通常