划拨土地使用权抵押管理的难点与对策.pdfVIP

代农业科技)2008年第 21期 工作研究 划拨土地使用权抵押管理的难点与对策 吴凡勇 (江两省南昌市国土资源局东湖分局，江西南昌 330006) 摘要 社会的 日益发展和经济体制改革的进一步深化 ，以土地使用权进行抵押而获取贷款的行为尤其普遍。无偿划拨取得的土地使 用权抵押 出现的问题更为突出。贷款企业因资金短缺而贷款，而划拨土地使用权抵押 ，按照法律 、法规的规定需要缴纳大量出让金 ，针对这 一 社会发展中的深刻矛盾 ，提 出了解决对策。 关键词 土地使 用权抵押；难点问题 ；对策 中图分类号 F321．1 文献标识码 A 文章编号 1007—5739(2)【(】8)21—0323—02 当前，世界经济形势急剧变化，美国次贷危机不断恶化， 获取贷款 的年限最高一般为8年 ，有的甚至只贷几个月，而 对我国的经济发展影响曰益加深 ，及时改变扶持大、中型企 要支付一般出让年限为 40~70年不等的出让金 ，土地使用 业的政策 。解决经济运行 中的突出矛盾和问题迫在眉睫，努 者对支付这样一大笔出让金感到难以接受 。 力提高大、中型企业划拨土地使用权在企业生产经营中的 上述问题的存在。将直接影响到土地使用者按法律法规 作用，确保国民经济平稳较快发展。土地作为特殊商品进入 和政策办好划拨土地使用权出让抵押的积极性．相应也影响 流通领域 ，以土地使用权作为重要固定资产进行抵押 以获 着银行信贷业务的开展，以致最终可能影响到社会经济的 取贷款 的行为越来越普遍 ，而土地使用权抵押过程也 出现 发展。 一 些突出问题，特别是按规定允许抵押的划拨土地使用权 3 对策与建议 不经评估 出让直接人市抵押的违规行为严重 ，造成 国有土 研究如何加强对划拨土地使用权抵押 的管理 ，笔者认 地资产收益大量流失。因此，从这个意义上讲 ，如何加强对 为应该坚持以下的原则 ：既要保证划拨土地使用权在经济 划拨土地使用权抵押贷款的管理 ，已成为当前土地管理部1] 上得以体现 ，又要保证 国有土地的保值增值 ：既要有利于促 需要认真对待并加以研究解决的课题之一。 进划拨土地使用权抵押活动 的顺利进行 ，又不能损害土地 1 划拨土地使用权抵押概念 使用者 、银行的利益 ，更不能使国有土地资产收益因抵押而 土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权和房产 流失 。遵照这一原则 ，在对划拨土地使用权经过科学评估反 向银行抵押取得贷款 的行为。地上建筑物 、其他附着物抵押 映真实价格的基础上 ，还应尽可能地考虑土地使用者 以划 时。其使用范围内的土地使用权随之抵押 。土地使用权抵押 拨土地使用权实施抵押贷款过程中存在 的实际困难 ，寻求 时，双方应签订抵押合同，抵押合 同不得违背国家法律 、法 一 条有效的符合工作实际的划拨土地使用权抵押贷款 的道 规和土地使用权出让合同的规定。而 划《拨土地使用权管理 路 。笔者认为，根据土地使用者补交出让金 的困难程度可分 暂行办法》第十七条规定 ：双方当事人应在办理土地使用权 别采取 以下3种对策。 出让登记手续后 15d内，到所在地市 、县人民政府土地管理 3．1 一次性出让 ，2种付款方式 ，办理划拨土地使用权抵押 部门办理土地使用权转让 、出租、抵押登记手续l1J。因此划拨 登记 土地使用权必须出让后才能人市抵押。 3．1．1 一次性出让 ，按标定地价 的50％缴纳出让金。依照法 2 突出存在的难点问题 律规定，以划拨土地使用权抵押贷款 ，首先要进行土地评 目前 ，按规定允许抵押的划拨土地使用权未经评估出让 估 ，在办理土地使用权出让手续、补交出让