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规范经济适用房制度探析【摘要】 经济适用住房是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房，是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。近年来，如何使普通老百姓能够安居成为中央到地方各级政府的一道难题，也是社会关注的焦点。本文就经济适用房的建设与分配、现状与发展，提出了中肯的建议。 【关键词】 经济适用房 保障 现状 办法 经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项费用减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。 近年来，商品房价格一直在高位运行。如何平抑房价、使普通老百姓能够安居已经成为目前社会关注的焦点，越来越多的人开始关注经济适用房这一带有一定福利政策的住宅。而从1998年开始以来经济适用房的建造和供给来看，目前存在较多的问题和争议。 一、目前经济适用房的状况 1、经济适用房的投资量逐年减少 以山西省太原市为例，2006年前9个月，太原市房地产投资达44.95亿元，其中住宅投资28.75亿元，比上年同期增长42.3%。虽然住宅投资继续增长，但经济适用房投资却不断减少。2006年1－9月份太原市的经济适用房投资为1.62亿元，比上年同期下降25.3%，经济适用房占住宅的比重跌到了5.6%。 2、经济适用房的供给结构不合理 1998年以来，太原市通过土地划拨、政府建设的方式，在开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑、滨河小区和文华苑等几个经济适用房小区之后，本市就没有再建新的、具有一定规模的面向社会销售的经济适用房小区。其后，经济适用房更多是以集资建房的形式进行投资，普通市民在2004年以后就基本买不到经济适用房了。 3、经济适用房的分配问题 （1）经济适用房分配不公。区位较好的经济适用房小区中，宝马、奔驰车随处可见，二十万以上的私家车是主流，住宅面积100平米以上是普遍现象。世人不禁要问：难道这些人才是经济适用房福利的享有者？ 区位较差的经济适用房小区多数住宅用于出租。有关数据表明经济适用房中有45%用于出租，例如搜房网报道，在北京位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，表明多数购房者不仅不缺房子住，而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。 （2）购买难度大。排队买号是经济适用房出售的主要方法。目前对购买经济适用房的限制有些宽松，绝大多数本地人都可以去买，倒卖房号现象严重，据说在北京一个房号可以卖到5万以上。那些排队的人也许最终只能得到一些地段、朝向或户型不佳的房子，但有些人不用排队却可能会买到非常好的经济适用房。经济适用房发售中的黑幕，近年来总是隐隐约约地被批露。例如2004年8月，北京三环新城经济适用房项目放号只从第163号开始发放，前162号留给一期已交定金但未选房的客户，而这162位客户的信息则不予公开。 二、经济适用房政策的取向 由于存在上述的问题，目前对经济适用房政策的存续有两种观点。一种认为应当取消这种福利房制度，建立真正的房地产市场经济体系，由市场来决定住宅的供给；另一种观点，也是政府政策的导向，主张加强经济适用房的监管，重视经济适用房的建设，通过经济适用房政策来解决许多城镇居民的居住难题，改善居住条件。 三、切实规范经济适用房各环节 目前由于我国土地政策的特殊性，土地市场还是以国家配给为主要的供给方式，政策性强于市场性，所以房地产市场还不可能完全由市场规律起主导作用，经济适用房还有存在的必要性。既然经济适用房有存在的必要，又是解决中低收入者居住问题的关键，那么就应该切实规范经济适用房的建设、分配、交易等各个环节，这是目前房地产业的重中之重。 1、建设环节 （1）政府持续稳定地提供经济适用房用地。政府利益和人民利益相比，人民利益理应是第一位的。增加经济适用房用地也许会减少地方财政收入，但会增加居民的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用房建设的前提和保障，在建造经济适用房时，应当将各种因素综合平衡考虑。避免中低收入者居住太过集中，那样容易引发社会问题，也就是说经济适用房小区规模不宜太大，可以在同一个小区内按一定的比例建造普通商品房和经济适用房。土地的供应也不宜过多集中在城郊，这样会加大购房者