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我国《物权法》关于车位权属之我见摘要：我国物权法关于车位的权属规定较笼统。本文剖析了我国《物权法》对车位权属的规定，并对车位所有权的取得，房屋与车位的关系等进行了分析。 关键词：车位所有权房屋与车位的关系 一、《物权法》对车位权属的规定 关于车位的权属，我国的《物权法》第74条有三款规定，第一款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”也就是说，本小区的业主没有满足之前，开发商不能将小区的车库、车位卖给、租给或者送给小区外的人。“首先满足业主需要”能不能形成法律上的优先权呢?优先权的行使必须要考虑很多法律上的条件：第一，要考虑“同等条件”，但是同等条件这里很难界定。第二，优先权的行使要受到除斥期间的限制，除斥期间一般不超过六个月，到期之后就不能再提起了。第三，优先权被侵害在法律上不能构成侵权的理由，无法提出侵权之诉，而这里也无法提出违约之诉。因此，笔者认为虽然立法者有良好的意愿，倾向于保护业主的利益，但是实现起来挺难，很难让业主来行使这样的优先权利。那么，作为开发商，怎样首先满足业主需要呢？笔者认为，开发商以公示的形式告诉业主车位转让的情形来解决“首先满足业主需要”，应该是一种不错的方式。 第二款，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。就是说，开发商在售房时或售房后，可以就车库、车位的归属和业主作出约定，可以约定将车位出售或者赠送给业主，也可以约定车库、车位由开发商出租。本款可以推导出的默认条件是，在车位转移给业主的过程中，应当有一个合同或协议进行约定。 第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”现实生活中，不少小区在小区道路上划分了车位，由于物权法第73条已经明确规定规划区内的道路为业主共有，所以在小区道路上划分的车位，开发商和物业都没有权利再卖。在共有的道路上建造车位，车位应该属于业主共有，但是，这里共有的权利人是集合业主，不是单一业主，它的所有权归属于业主整体。由于占用业主共有的道路停放汽车的只是部分业主，那么其他业主对小区道路的权利怎么体现?这就涉及在小区道路上停车收不收费，如何收费，收来的费用如何使用分配等问题，这关系小区业主的共有和共同管理的权利，应当由业主共同讨论决定。 二、车位所有权取得 要弄清车位所有权的归属问题，首先要弄清所有权是怎么产生的。我国物权法第30条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。这种因为制造或者建造而产生的所有权，法学上称之为“事实行为造成的物权变动”。建造房屋的事实行为产生的物权，就归这个拥有地权而且实施了建造的人。车位是建造出来的物，它是开发商取得建设用地使用权之后，自己建造的物，所以它的所有权首先归开发商，这一点是没有疑义的。 学界有用成本来判断车位所有权的观点，小业主也有这种主张，认为开发商在卖房子的时候已经包含了车位的成本，再卖车位就等于卖第二次。但笔者认为成本是一个经济学概念，是用来衡量收益的，与所有权无关，商品房销售是根据市场行情等多种因素定价的，如果把成本概念引入到所有权中来，将会造成混乱。 三、房屋与车位不是主物与从物的关系 自《物权法》实施后，大家一直在争论车位被建造出来以后，是否应该强制性地转移到“业主”的手里?有的学者认为，车位是房屋的从物，应该附属于主物来强制性地转移。对此，我们要搞清楚什么是法律上的主物和从物，车位与房屋能否构成法律上的主物和从物。 按照我国最高立法机关的立法解释，所谓主物就是能独立发挥效用的物，从物是不能独立发挥效用，而是要通过主物发挥效用的物。比如，刀是主物，刀鞘是从物，茶杯是主物，杯盖是从物。从物和主物本来在自然形态上是可以分开的，只是从法律的角度看，它们不能分开独立转移。像灯罩，离开主物之后就失去原有的功能，所以应该和主物结合在一起，来发挥它的功能。因此，主物转让，从物随之转让。房屋与车位是不是主物与从物的关系呢？笔者认为房屋与车位不是主物与从物的关系。从房屋的角度来讲，购买房子主要是基于居住的需要，并不是全部的住户都一定需要这个车位，有些人需要车位，有些人不需要车位。车位并不是住房必须的组成部分，也不是房屋转移时必须附加的条件。从实务中看，地下车库通常也不计入公摊面积。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条规定“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。”将房屋和车位定义为主物和从物的关系，从法理上很难成立。 有学者支持车位是房屋的从物的观点，主要是依据其自然连接的属性，这是不正确的