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浅谈我国房地产登记制度存在问题及对策摘要：房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。 关键词：房地产 登记制度 我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全,存在着许多漏洞,有待于进一步完善。 一、我国土地登记存在的主要问题 土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。 1、土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，这一点在城镇住房用地登记发证工作中表现尤为突出。因初始土地权利不合法，已影响了土地变更登记的工作进展。 （2）区分地上权登记缺乏规范。实际工作中经常需要解决区分地上权登记的问题，像地下通道、地下商场、地下旅馆、城市轻轨等。由于我国现行的土地管理法规没有对此项权利进行规范，按照地上权登记依据不足。根据笔者调研的情况看，地方普遍做法是引用“土地使用权（地下）”概念，按照“地上权”的权益，界定权利范围。 （3）分级登记违背了土地登记的统一性。土地登记实行的是属地统一登记、统一程序、统一机关制度。属地统一登记，加大了对土地登记宣传的力度，强化了登记手段，有利于根据具体情况制定符合本行政区域范围内的具体登记方法。笔者认为，对一个行政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。 （4）变更登记申报资料如何审查。变更登记审查是实质审查，还是形式审查没有规定；加上涉及土地转让的问题，登记机关承担着很大的风险。另外更名、合并等变更登记的依据没有明确规定，尤其是更名登记是依据主管部门的文件，还是依据工商部门的执照变更，在（土地登记规则）中不明确，实际工作中已出现了法律问题和工作纪律问题。现在看来，土地登记的差错主要出现在初始登记，一是登记机关未认真进行调查；二是在登记过程中未认真查阅已登记资料而造成重登和漏登。 二、不动产登记规范化的对策 1、登记制度的规范化 我国不动产登记实行权利登记制度。在登记的原则、内容、方法、程序等方面，借鉴了德国的权利登记制和澳洲托仑斯登记制的立法例，并考虑我国的土地公有制的特点，形成了一套具有中国特色的登记制度。目前，我国已经实行的登记制度的具体内容包括：登记申请制度、地籍调查制度、审核批准制度、公告制度、注册制度、发证制度、查询制度和登记代理制度。笔者认为，我国的不动产登记制度已经有了良好的基础，基本制度已经建立，今后对不足的地方进行完善即可。应该建立还未建立的制度，应该在制定（不动产登记条例）时进行规范。笔者认为，自我取证制度、登记法律责任制度与登记赔偿制度，应该在规范之列。 2、登记内容规范化 2.1规范登记分类 根据我国不动产登记的特点，将不动产登记规范为：土地总登记、建筑物产权总登记、不动产预告登记、不动产初始登记、产权变更登记、标的不动产变更登记、他物权设定与变更登记、注销登记、异议登记、更正登记和不动产信托登记等（见图1） 2.2规范登记范围 我国城市不动产权利体系基本确定，例如土地使用者依法通过划拨或者出让的方式取得国有土地使用权，个人通过购买房屋获得城市房产的所有权。但是，我国在建立初始地籍时，对于国有河流、湖泊、水库、铁路、公路、矿藏、机场等无法确定具体使用者的土地只进行了登记造册。随着经济发展，交通设施的修建投资多样化，一些以前被认为是国家投资的基础性建设已经由新成立的有限公司贷款投资并经营，这就要求登记机关要对这些土地确定使用权，确定使用权的范围，并登记发证，维护土地使用权者的合法权益。 2.3规范登记的主体与客体 作为土地登记主体之一的土地权利人，包括国有土地使用权人、集体土地所有权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。国有土地使用权人和土地他物权人可以是我国的自然人、法人和其他合法的组织。由于我国土地制度的特殊性，