浅谈房地产开发业主设计设计及管理工作.docVIP

浅谈房地产开发业主设计设计及管理工作摘要：本文作者着重分析了房地产开发项目中业主在设计策划和管理工作，以及在设计全过程中的主要工作措施进行了详细的论述。 关键词：设计策划、成本控制、设计质量管理、设计组织、设计评审机制 1．设计策划的重要性 近年来, 我国房地产业取得了突飞猛进的发展，房地产开发企业迫于资金压力，总是被压缩开发周期，很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品，又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔，无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后，理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值，甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此，房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作，其长期发展利益必然受到局限。 对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发，如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计，那么，施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈，不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果，商业设想无法实现，商业利益无法保障，物业价值得不到提升，从而留下永久遗憾。 房地产开发企业在项目设计策划阶段，应该站在城市长期有序发展的高度， 目光放长远些，在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力，避免急功近利的心态，不论是出售的物业还是持有的物业，都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需耍的品牌创建之路。 2．设计策划的内容 建筑设计，在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发，它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产，对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。以住宅项目为例具体来讲，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求，然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境，调研生态环境，确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向；引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。 对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下，需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群，继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中，从客流、物流动线安排，到店铺形态和组合布置、面积分配，到公共空间设施的策划，开发企业在整个过程中都需要用心策划，组织和引导设计单位进行设计。 随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题，房地产企业还应承担起社会责任，努力响应这一主题，不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务，而且主动创新，研究提升开发产品的科技含量，努力实现绿色环保人居环境。 3．设计阶段的成本管理和措施 建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节，其中，实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。 成本管理的过程，首先需要根据产品定位所确定的成本指标，拆分到建筑的各专业内容分项中。然后，根据分项成本指导设计策划，对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析，确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程，需自始至终结合成本的概念，在设计由浅人深的同时，成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。 为了落实成本控制，在各阶段设计中，需精心研究建筑每一个部件的设计，研究材料和施工条件，进行多方案经济比较。降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资，还需要考虑运行费用和设备维护费用，因而需要进行综合技术经济评价，正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外，还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理，避免因设计图纸的不协调、不完善带人施工阶段而造成返工。在招标阶段，尤其是机电设备招标阶段，设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级，明确规定各类材料设备的品牌档次，将有限的投资合理分配到各种材料设备中，力求保证建筑品质的同时做到经济合理。限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后，设计管理部门应根据批准的投资估算限额，提出限额设计指标。 在方案设计阶段，可按可行性研究成本目