浅谈房地产项目施工管理.docVIP

浅谈房地产项目施工管理摘要：自改革开放以来，房地产行业得到了迅速发展，幢幢高楼大厦拔地而起，神州大地可谓日新月异。房地产行业的发展推进了国家城市化发展的战略，改善了人们的生活水平，也带动了中国经济快速向前，然而快速发展的过程中也产生了一些问题，包括工程质量问题。而质量问题的产生，往往来自于工程管理的缺失或者不到位。 关键词：施工管理 保函 工序交接 技术交底 样板先行 一．现阶段建筑行业的工人的特点 1.1建筑工人供不应求。这主要是因为以下几点。 1.1.1建筑行业与以往相比，因为近年房地产行业大量开发，导致建筑工人需求量越来越大。 1.1.2建筑行业非常辛苦，而人工工资与其他行业相比并无明显优势。 1.1.3随着中国经济的全面发展，越来越多的建筑工人选择留在家乡就业。 1.1.4因为辛苦且居无定所，年轻一代不愿意从事建筑行业，导致建筑行业供血不足。 1.2建筑工人素质不高 1.2.1因为工人缺乏，企业可选择的范围又小，很多施工企业只能招收一些农民、或城市的无业人员充当工人。这些人因为基础知识差，很难成为高素质的行业工人。 1.2.2现在的建筑工程项目普遍要求快速竣工，导致很多企业没有时间对工人进行系统的专业培训。 1.2.3建筑行业普遍采用劳务分包制，建筑工人的流动性非常大，有能力的专业的建筑企业没有动力对劳务分包班组的工人进行培训，因为培训完了，可能工人就走了，自己种树别人乘凉。 二．房地产项目施工管理的重点 正是由于建筑行业的工人存在着供不应求而又素质不高的特点，导致工程管理人员任务比较繁重，如果管理上稍有疏忽就可能导致严重的安全事故或者质量事故，这就要求工程管理人员（尤其是发包单位的管理人员）除了自身专业知识要过硬之外，也要学会把握管理工作的重点。在项目管理的过程中，通常包括以下重点的管理工作。 2.1 要求承包单位提交保函或保证金。 2.1.1保函或者保证金制度的作用。它是一道加在承包单位头上的紧箍咒，没有了这一制度，发包单位对承包单位的约束力将会大打折扣。而一旦出现了承包单位拖欠农民工工资的情况，发包单位还要为此承担来自政府劳动保护部门的压力，处理不当甚至会引起工人闹事，从而影响到项目的正常施工以及发包单位在当地的形象；如果和承包单位实现签订了“农民工工资支付保函”，则一切问题就迎刃而解了。另外，保函或者保证金制度还能促使承包单位积极做好工程质量，并减少建筑行业中经常出现的层层违法转包的问题。 2.1.2发包单位一定要进场的承包单位提交 “履约保函”、“农民工工资支付保函”，有预付款的还必须签订“预付款保函”。如果进场的承包单位不能取得银行保函的，则必须按工程总价的百分比（5％～10％）提交相应的保证金。 2.2工序交接制度 2.2.1工序交接制度的作用。工序交接是工程管理人员见证和管理工程质量的关键，特别是隐蔽工程。只有进行工序交接，高素质的管理人员才有机会发现施工中出现的问题，并指导工人及时进行改正。所以任何时候都必须要保证工序交接的正常进行，以保证工程质量处于可控状态。 2.2.2未进行工序交接就进行下道工序的，本道工序及下道工序判定为不合格，必须重新返工。返工费用从履约保函或履约保证金中扣除。 2.2.3不方便返工的，经监理单位、建设单位、设计单位、检测部门综合验收检验合格后，可以不返工，原施工班组无条件开除出工地。由此造成对工程进度的影响，按照合同条款从履约保函或履约保证金中扣除。 2.2.4将工序交接和工程款支付捆绑在一起，给现场管理人员提供制度上的支持。承包单位申请工程进度款和工程竣工结算时，必须提供工序交接表。否则，发包单位不予支付工程款。 2.3 技术交底制度 2.3.1技术交底制度的作用。因为目前建筑行业的工人素质不高，为了保证工程施工质量和施工安全，在首次进行某一工序的作业前，对作业班组进行技术交底显得非常重要。 2.3.2承包单位必须严格执行技术交底制度。由承包单位或总包单位技术人员进行技术交底。技术交底时，承包单位要报监理部或建设单位项目部旁听监督。 2.4工程材料进场检验制度 2.4.1工程材料进场检验制度的作用。工程材料数以百种，每种材料的规格、质量都有要求和标准，只有每种材料合格了，工程质量才有可能合格，所以说工程材料的进场检验是保证工程质量的前提条件之一。 2.4.2做好进货接收时的联检工作。在材料、半成品及加工订货进场时，承包单位报请监理部及项目部进行联合检查验收。 2.4.3做好材料进场复试工作。对于钢材、水泥、砂石料、砼、防水材料等须复试的产品，由项目试验员严格按规定进行，对原材料进行取样，送实验室试验。同时，