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浅谈房地产开发投资阶段风险因素摘要：作者从房地产开发投资风险的概念入手，剖析房地产投资各个阶段存在的风险的各个因素，指出面对房地产投资的众多风险，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的风险减小到最低。 关键词：房地产开发；全融；风险投资；管理；市场 引言 房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投人、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。 2投资阶段风险分析 2．1决策阶段。政策风险。政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国从2005年以来几乎是对房地产市场实行每年一调控，2005年6月1日七部委联合出台《关于稳定住房价格工作意见的通知》、2006年6月1日九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》2008年国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，2010年国务院办公厅出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件出台不久，部份城市房价仍然过快增长，国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国10条”2010年国务院办公厅出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”，这一系宏观政策调控，就使得许多房地产投资者在实预期收益目标时遇到困难。 类型风险。不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、写字楼、商业用房和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同，收益越高，风险越在，据市场调查它们依次排列是商业用房―别墅-―写字楼-―公寓―住宅――工业厂房，在决策阶段必须选择好适应市场需求的物业种类，并对潜在的风险进行深入调查。 区位风险。区位指房地产开发产品的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。区位对房地产开发投资收益将产生非常重要的影响，特别是商业地产投资，位置十分重要，一个区位规划调整、一个公交站点的设立，一个知名企业的进住、一个重要行政机关的搬迁，在决策阶段房地产开发投资者都要与规划部门沟通了解，并做到时时关注。 时机风险。地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收人水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发和投资时机。 2．2前期阶段。进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；委托规划设计、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险。按照目前房地产开发用地政策，房地产投资商只能通过土地使用权招拍挂和转让等方式取得开发土地使用权，土地开发条件包括土地用途、规划容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、地下空间的开发等等在土地使用权招拍挂公告中作了明确规定，开发商对取得土地也不能轻易地改变土地用途和用地规划指标，因此开发商在参加招拍挂土地使用权时，必须进行认真测算，把风险降到最低程度。 置地时机风险。把握置地时机对开发商来说是十分关健的，按低进高抛市场规则，在市场最低迷时置地成本最低，风险也最低，何时置地、何时开盘开发商应牢牢把准。 融资风险。融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发商带来不可估量的损失。 2．3建设阶段。工期风险。如承包商