赢商共享-2014年龙湖地产公园开发专题研究1630196888.PPT

案例4：西安大华公园世家 项目指标： 物业类型：高层、小高层、花园洋房、 叠拼、联排别墅、独栋别墅 占地面积：659333平米 建筑面积：102万平米 容积率：1.83 绿化率：40% 总户数：8684户 车位：3500个 开盘时间：2008年11月8日 项目区位： 大华?曲江公园世家位于三环外，隶属曲江新区东南部，西临少陵路，南接航天大道，南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园 西安三环外陌生区域，规模型公园居住区 公园 公园 学校 商业步行街 两大公园打造社区内部生态，公园景观完美展示，成为重要卖点； 丰富的资源打造形成特色公园景观； 社区中心轴布置商业步行街； 学校等公共配套规划在社区东西两端，平均分配开发时间。 规划布局特点 配套规划 会所：预设健身房、棋牌及私人会所； 商业：12万平米商业步行街； 教育：幼儿园，9年一贯制学校； 休闲：东、西5万平米公园 东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配 东、西两大公园构成社区主要景观园林； 公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； 以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、植被为动景，相互融合、相互呼应； 依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。 公园规划特点 公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景观，形成参与性较强的公园功能区域 由于双公园概念的强力支撑，项目开盘即取得了良好的销售效果，但由于整体市场的波动，到09年第一季度出现“拐点”，同时双公园亦基本完成建设，为项目的销售增添的重要的砝码； 大华曲江公园世家普通住宅销售表 户型 面积区间 成交均价 推售套数 套数比 推售面积 面积比 成交套数 剩余套数 2居 90-92 4377 42 43% 3815 55% 42 0 3居 137-138、143 4269 56 57% 3077 45% 41 15 共计 —— —— 98 100% 6892 100% 83 15 双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码 双公园基本完成 成功 因素 公园中动静结合的功能设置 双公园资源打造 资源的合理分配与开发节奏的配合 公园资源的合理分配、开发节奏及功能设置是打造成功的关键因素 项目构建建议 第三部分 （1）亲子儿童乐园 定位：结合家庭休闲和学龄前儿童游乐的特色需求，将艺术、音乐、幼儿运动、教育维系在一起，构建温馨祥和的休闲环境，使公园游乐成为本区域人群生活的一部分，同时吸引周边同类人群的的目光。 构成：户外趣味运动区、阳光草坪、风筝DIY广场、益智雕塑、BBQ烧烤城等。 （2）中央大草坪 构筑一个开阔的公共空间，供市民休闲、野餐、聚会以及举行婚庆活动。 （3）喷泉文化广场 以敞开式长廊、雕塑群和平地喷泉共同构建出时尚、有参与度的喷泉广场。 （4）休闲运动天地 以休闲运动、温馨浪漫为主题，打造酷跑地带、户外运动体验中心、迷你球场、室外网球场、高尔夫练习场等。 公园开发专题研究 曹慧 2014.10.8 定义、开发价值及模式 第一部分 公园地产定义：以稀缺的公共自然资源提升项目价值 资源：“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。 开发：从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念 手段：必要时可以作为开发商向政府拿地，获取政策支持的条件和手段。 对购房者而言，选择公园地产，意味着付出的是最小的生活成本和时间成本，享受的是最成熟的配套和全方位的宜居生活。 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。 与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。 公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。 公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益获取等诸多方面存在灵活操作空间。 价值：溢价效应 公园地产由于具有视野开阔、环境优雅等宜居优势，是地产项目附加值的重要补充。 对