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预售房制度 篇一：房屋预售制度 房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，对它如何评价决定了国内房地产市场能否健康持续的发展，也决定了国内银行业的风险高低、银行业发展前景。 在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市(楼市博客|楼市新闻)的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。 央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这项政策建议立即引起了房地产市场的紧张与哗然，是否取消房预售制度在社会上、政府部门、开发商、学术界之间产生巨大的分歧。对于住房预售制度的种种议论，严重影响到了房地产发展政策的取向和抉择，因此，系统而全面地分析中国的房屋预售制度，既对完善和发展房地产经济理论有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本报告将针对我国房屋预售制度的现状和运行的深层次问题进行剖析，并借鉴国际经验，探讨中国的住房预售制度的走势和政策选择。 一、国内住房预售制度运作情况以及引发的问题 已有研究表明：国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时，统计局数据显示，上海2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28。1%；商品房销售额10376亿元，增长30%。2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。 1，现行条例规定 商品房预售是我国主要的房屋销售模式之一。我国涉及商品房预售的法规主要包括1994年的《中华人民共和国城市房地产管理办法》，国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》，2004年7月经建设部修改后的《城市商品房预售管理办法》。 上述三个文件涉及房屋预售的内容主要有：(1)“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”。(2)规定开发商进行房屋(转自：wWw.CspEnG 蓬勃 范文 网:预售房制度)预售应当符合的资质条件。(3)要求房地产开发企业不得进行虚假广告宣传， 商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文 号。(4)“商品房销售， 当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”(5)有关住宅质量保证书的签订以及房地产开发企业的商品房保修责任，“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房； 给购买人造成损失的， 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”(6)预收款的管理，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正， 并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”(7)对开发企业违约的规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的， 除开发企业和承购人有特殊约定外，开