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* 商业不仅能够体现社区品质，也能够在价值方面体现比住在更多的效益，因此建议可以适当增加投资，如立面可以采用仿石材等。 商业层数，建议为2层，比较容易销售； 沿道路布局，沿入口设置。 商业，满足社区功能，并创造附加值 * 为了保持建筑的整体感觉，建议整体建筑的立面采用统一色彩，但是在门头等位置采用特殊“构件“以增加设计感，并提升品质，也同时是成本最低的处理方式； 产品细节——建筑基底 * 建议以防水涂料为建筑立面材质。 产品细节——建筑立面 * 产品细节——建筑立面 建议社区内设置3－4个色彩组团，以形成区别，并增加空间的趣味性。 * 适当提高品质，并设有物业接待台。 产品细节——入户大堂 * 总布置图 小高层区 高层区 商业区 会所区 高层区 18-22层高层 12-15小高层 8-12小高层 国际级幼儿园 社区会所 入口 商业 入口 入口 . * 小高层区： 占地面积约：8+8 建筑面积约：12+15=27 容积率：西面地块1.5;东面地块1.875 产品特征： 1、西面地块采用8-12层，一梯二户的小高层产品，东面地块采用12-15层，一梯两户小高层产品。 2、小高层采用点式布局、天际线从外向内跌落，同时避免主干道对小区的噪声和灰尘的干扰 3、主要房型以三房和四房为主，面积为125-130平方米和135-140平方米左右 4、底层可以附加花园，顶层可以附加跃层 5、小高层区采用低密度建筑布局，增加园林绿化设置弥补地块自然景观缺失的天然不足。 总布置图 小高层区 高层区 商业区 会所区 高层区 18-22层高层 12-15小高层 8-12小高层 国际级幼儿园 社区会所 入口 商业 入口 入口 * 总布置图 小高层区 高层区 商业区 会所区 高层区： 占地面积约：8 建筑面积约：22 容积率：2.75 产品特征： 1、采用22层，一梯四户的高层产品，所有楼栋朝向建议偏东或偏西20度左右，避免当地比较厉害的西晒的气候 2、底层可以全部架空，透绿，同时设立大堂，并适当挑空，增加产品的高档感。通过双面大露台的产品设置，营造空中别墅的产品印象。 3、高层区可以根据前期的销售情况，可以进行具体的产品细节调整 4、整个地块平均容积率为2.04 高层区 18-22层高层 12-15小高层 8-12小高层 国际级幼儿园 社区会所 入口 商业 入口 入口 * 总布置图 小高层区 高层区 商业区 会所区 商业区： 产品特征： 1、充分利用南临主干道的优势，设置临街商业，有利于汇聚人气，社区内商业则应呈多点分散布局，以任一点为原点，步行半径3分钟内可以到达。商业部分在开盘前招商未完成时则应由发展商代理经营，制造繁荣假象，在人气上升后则采用以租代售、租售并举之策略使商业得以去化。 2、会所以多功能中央会所的角色出现 3、会所功能应包括餐饮、健身、休闲娱乐、小区历史博物馆（收集业主诸多生活中值得纪念的细节）等，一方面对提升居住品质、营造项目卖点具有相当的作用，另一方面对社区人文精神内核的提炼大有裨益。 * 关于商业销售策略的进一步阐述 租售并举，以租带售 * 置业投资计划（假设）： 底价：6500元/平方米（内部均价） 面积：以60平方米为例 总价：390000元 对外宣传是： 投资客包租2年，2年的租金直接抵冲首付 自营客不包租，但一次性付款的八五折优惠，按揭付款的九折优惠 * 60平方米商铺 单价：9000元/平方米 总价：540000元 租金（10%）：5400元/月 投资客包租2年：5400×12×2=129600元（先返） 投资客实际支出： 一次性付款：540000－129600=410400元 5成10年按揭：首付270000－129600=140400元 贷款270000元 自营客： 一次性付款8.5折优惠，实际支出：540000×0.85=459000元 5成10年按揭9折优惠，实际支出：450000×0.9=486000元 首付246000元 贷款240000元 置业投资计划（假设）： * 购买 目的 投资 方式 总价 首付 月供贷款 （10年） 年收益 年投资 回报率 备注 投资 一次性 付款 540000 410400 无 64800 16% 前两年只有产权，没有经营权 贷款 540000 140400 3014 28632 20% 自营 一次性 付款8.5折 540000 459000 无 / / 既有产权又有经营权 贷款9折 540000 246000 2679 / / * ■商业作为投资类的产品，投资客的比例肯定远远大于自营客 ■招商与销售并举，有利于统一营造商业氛围和租赁行