《物权法》第一案法律解读.doc

《物权法》第一案法律解读10月1日，《中华人民共和国物权法》(以下简《物权法》)正式生效，从目前相关报道看，湖南省长沙市房东状告租住户租赁期满后拒不退房一案，是我国第一起适用物权法审理并有判决结果的案子。通过本期拍寨说法对这一案件的解读，我们可以感受到《物权法》和其它法律在保护物权方面的差别与进步。 案情播报 原告：李福莲等人，通过房改获得长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋所有权； 被告：刘某，租住上述房屋但拒交租金； 矛盾焦点：刘某曾与长沙房管部门签订房屋租赁合同，但未与之后获得房屋所有权的李福莲等人签订房屋租赁合同，刘某与李福莲等人是否存在房屋租赁合同关系。 2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。该房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。 此前，该房屋内西侧北向有一房间由刘某向房屋管理部门租住，落实房屋政策后，原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉、协商，都没有结果。租住户刘某认为，既然他没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。 今年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告立即退还房屋同时赔偿损失。李福莲等人起诉时是依据《合同法》主张权利。 10月1日，《物权法》正式实施，10月8日是该法实施后的第一个工作日，这也成了审判机关可能适用该法的第一个日子。当天上午，合议庭对本案进行合议认为，现在已经是《物权法》实施的时候，而被告刘某依然占用着原告的房屋，这显然违背了《物权法的规定，应当承担返还财产、赔偿损失的责任。 于是，10月8日下午，湖南省长沙市芙蓉区人民法院对此案作出一审判决，法院依据(物权法》有关规定判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。 10月10日上午，该案审判长，芙蓉区人民法院民一庭副庭长江涛接受媒体采访时说，原告起诉时因为《物权法》还没有实施，因此并没有依据《物权法》来支持自己的诉求，原告还只能依据《民法通则》等规定主张自己的权利，法院也只能根据《民法通则》判决此类案件。物权法生效后，便可适用《物权法》判决此案。 根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力，但江涛表示，此案中刘某的恶意占有行为虽然发生在《物权法》施行前，但其行为一直连续存在至《物权法》施行后。即《物权法》生效后，刘先生的恶意占有行为仍在继续，故该案适用《物权法》与“法不溯及既往”原则并不冲突。 因此，法院依照《物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条，第二百四十三条的规定，对此案作出一审判决：判决刘某搬出该处房屋并移交给原告，同时赔偿原告相金损失4855元。 附：本案所涉及《物权法》相关条款 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用，律师说案―― 本案若依《合同法》或其他法律，判决结果会与依《物权法》有何区别? 从上述案情看，房主李福莲与刘某之间是没有租赁合同关系的，所谓合同，是指平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，合同是一种民事法律行为，强调合同主体具有真实的意思表示一致效果，即合同当事人是否签订合同、怎样签订合同等内心愿望与行为是一致的，否则，合同是不成立的。本案在实质上，双方并没有缔结租赁合同的意思表示，也没有变更、终止租赁关系的契约，刘某占有李福莲的房屋，在法律本质上是一种侵权行为，侵犯了李的房屋所有权。在审判实践中，对侵权的诉讼，在《物权法》出台之间，一般是按照《民法通则》第71条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”的财产所有权规定处理的。该条法律规定，一般都认为是财产所有权的直接法源，规定了所有权的四种权能，即占有权、使用权，收益权、处分权，其中，所有权与使用权是可以分离使用的。占有人如要使用财产，必须先占有此财产。民法上对