台北地区小区型集合住宅管理费用及公共设施种类关系探究.doc

台北地区小区型集合住宅管理费用及公共设施种类关系探究随着台湾地区经济水平的提高，民众对于居住质量的要求亦随之提升，因此建筑商于集合住宅小区内加入多样化公共设施以提升住户生活质量及增加产品附加价值已成趋势。集合住宅规模大小与集合住宅管理维护费用是否充足存在着必然的关系，而公共设施的种类与规模则是影响集合住宅管理维护费用支出的重要因素，小规模集合住宅追求多样性高质量之公共设施，必然增加维护管理费用。然而一般的消费者在购买住宅时，却经常忽略考虑后续管理维护费用，造成消费者可能无力负担。 南传统经济学之外部性理论观点出发，若集合住宅小区只有部分使用人愿意管理维护，而部分不愿意时，则愿意支出管理费用之住户利益将受到不愿意支付管理费用之住户的负面外部性损坏；而不愿意支付管理费用之住户将受到愿意支付管理费用之住户所带来的正外部性利益…，长久之下，将令愿意支付管理费用之住户丧失缴交管理费用的意愿，导致住户整体居住质量下降及住宅价值的降低。 本研究涉及的个案小区为台北市22个、台北县27个，共计49个已交屋同时公共设施已正式投入营运使用，且屋龄为二十年以下之集合住宅小区。根据小区型集合住宅设置之公共设施项目，将小区型集合住宅区分为“干式公共设施小区”、“I类湿式公共设施小区”、“II类湿式公共设施小区”类，实地进行集合住宅管理费用内容调查，解析不同类型公共设施对集合住宅管理费用的影响。 “干式公共设施”乃指住户可以穿着便服直接进入使用之没施；“湿式公共设施”则是住户使用或设施本身的运作中。需运用到水资源方能正常运作的设施。而“湿式公共设施”根据其用途，可以再细分为“I类湿式公共设施”及“II类湿式公共设施”两种：“I类湿式公共设施”主要为运用于景观类的湿式公共设施，如景观水池等；”II类湿式公共设施”为可供住户亲自使用之湿式公共设施，如游泳池、sPA水疗池等。一般“I类湿式公共设施”属于较小型之湿式公共设施，“II类湿式公共设施”则是较大型之湿式公共设施。 “管理维护费用”乃是为了对建筑物之软、硬件设施，作有效机能维持及正常运作之监督控制，让使用者拥有高质量之居住环境，并为购买住宅作为投资之消费者维持且保有住宅之最高价值所进行的必要消费。在小区型集合住宅的管理费用构成上，本研究根据调查小区型集合住宅管理维护支出项目的差异，将管理费用细分为人事薪资、设备维护费用、设施运转费用、清洁维护费用、建筑修缮费用、杂项支出等六大项。 人事薪资 人事薪资为聘请小区内管理人员所支付之费用，其内容包括行政人员薪资、安全人员薪资、清洁人员薪资等三细项。 设备维护费用 设备维护费用为小区内设施进行定期维护检查、更换固定耗材等所需之必要支出，其支出内容根据维护之设备项目可分为空调设备定期维护费用、电梯设备定期维护费用、水电设备定期维护费用、消防设备定期维护费用等四项；此外，部分小区聘任专门机电设备维护人员常驻于小区中，由于常驻机电设备维护人员薪资之支出内容与设备维护费用类似，且属于定期支出项目，因此也将机电设备维护人员之薪资根据其机电设备维护种类，归纳于设备维护费用中。 设施运转费用 设施运转费用为维持集合住宅小区正常运作的建筑设备或公共设施，在正常运作状态下，每月所需花费的能源费及湿式公共设施所需相关能源、耗材费用。其支出内容包括公共水费、公共电费、湿式设施运转费用等三种。 清洁维护费用 清洁维护费用乃针对集合住宅小区内之环境清洁所进行之必要开销，根据其清洁内容主要可分为公共区域清洁、垃圾清运、大楼消毒、水塔清洗、特殊清洁等五部分。但公共区域清洁部分主要仰赖小区所聘任之清洁人员定时进行清洁工作，因此将公共区域清洁归纳于人事薪资项目中。 建筑修缮费用 集合住宅小区之设施维护主要采用定期维护保养方式。但定期维护保养中，除了与维护厂商所签订之合约内有所载明之部分固定耗材汰换不另收取费用外，其余故障则必须支付维护厂商维修及零件费用，此部分支出即为建筑物修缮费用。而目前一般小区型集合住宅对于小区内大型设施的修缮或更新，其费用多以小区共同基金支付，一般小型设施之日常故障维修方由小区管理费用支出，因此本研究对建筑物修缮经费之界定乃为：小区内一般小型设施于故障、损毁时，修复或更换该设施零件所需之必要支出。 杂项支出 杂项支出通常指管理中心办公室及警卫监控室等地点日常消耗用品及支出，例如电话、文具、影印、纸张等费用，以及小区清洁等耗材支出，如拖把、扫把、清洁剂、垃圾袋等。另外部分小区会于特殊节庆举办小区内活动，此部分开销亦纳入杂项支出内。 在小区型集合住宅的管理维护经费支出上，会随着生活质量及整体经济环境的变动产生变化，即住户所缴交的管理费用会随着物价指数的升降产生变化。虽然管理维护