商业地产何时丢掉住宅拐杖.docVIP

商业地产何时丢掉住宅拐杖从最初的住宅底商，到现在大家热议的城市综合体，在商业地产开发中，其实一直都没有完全离开住宅。或许是因为住宅的销售可以减轻商业地产开发资金的压力，或许是因为中国的商业地产开发商最初多是住宅开发商，总之从整体而言，中国的商业地产其实一直并未真正独立。 Q：中国商业地产的发展有一个很有意思的现象：无论是最初的商业地产雏形――住宅底商，还是现在全国各地开花的城市综合体，商业地产的开发往往借力住宅项目。有的认为两者之间是相辅相成，菸同发展。也有观点认为在中国，住宅是商业地产丢不掉的拐杖，您同意哪种观点?或者说，住宅能为商业地产提供哪些帮助? 王雷：我们可以把地产分成销售地产和持有型地产。毫无疑问，住宅是销售地产，而标准的商业地产应该是持有型地产。这里面包括酒店、写字楼和商铺。持有型地产的利润周期较长。需要通过自己的持有运营，提升项目的商业氛围，实现保值增值，然后还可以通过资本渠道变现，实现滚动发展，将蛋糕从小变大。但这一切有一个前提：要有大量的资金。 但任何一个开发商都不可能将大量资金放在一个项目上。特别是就中国大陆而言，融资渠道比较贫乏，A股市场也相对比较狭窄。比如中国商业地产的标杆企业大连万达，到现在还没有上市。如果大连万达上市了，这个资本瓶颈打通，可能会发展更快。 正因为有资本瓶颈这个根本制约，更多的开发商在寻找一个好的现金流来开发更多的商业。这个现金流就是住宅。住宅项目获利的开发周期一般是两年，当你住宅项目足够多的时候，这个循环越来越大，带来的利润加上其他渠道的融资，能为开发商业地产提供足够支持。 所以我的结论很简单，如果资本瓶颈打通，住宅拐杖可以丢掉。 李荣丽：首先应该对商业地产有一个明确的界定，通常提到商业地产，一般人反应的是购物中心、百货商场、临街商铺、商业街等，实际商业地产还包含了写字楼、酒店、厂房等以经营方式获取长期收益回报的物业。今天的问题我们只谈前边的范畴，但这个问题要说起来也很复杂，要从中国房地产业的发展历史来看，居住类物业的发展从某个角度上来看似乎与商业地产紧密结合。特别是在综合项目的开发中，我们看到的是住宅的快速销售和利润的快速实现，再加上中国的房地产开发商大多数是从住宅做起，相当一部分开发商对于商业运作的陌生，导致了商业的失败，表面看来住宅成了商业的“拐杖”，所以才有了“商业地产的开发借力于住宅项目，在中国住宅是商业地产丢不掉的拐杖”的说法，所以我并不赞同这种观点。 王永：对于庞大的住宅市场而言，商业地产是一个小得多的市场。中国大部分开发商仍旧是以住宅开发为主，许多商业地产项目的开发其实是不得已而为之，大多是因为地块里有共建配套面积要求。有目的地以商业地产为开发标的的目前就只有万达、中粮置业以及一些资本运营机构，我个人认为除了中粮这样的大国企开发商外，大部分开发商永远是资金饥渴型的，投资回收期长、占用资金巨大的商业地产并不是他们好的选择。 另外，由于中国过高的房价，短平快操作的住宅开发所带来的投资回报率是商业地产远不能达到的，所以即使如万达这样的商业地产专业开发商，也从原来的纯商业开发模式过渡到今天的城市综合体开发模式。商业部分(有些还有酒店)持有下来作为长期持有物业，奠定项目基调提升项目品质，加入住宅或类住宅公寓物业(部分还有写字楼)作为快速回现的产品，来平衡项目的资金和缩短回收期。这样做的好处一是住宅型物业能为项目提供最基本的消费力，二是住宅物业能博取高额利润、快速回笼资金，这是住宅对商业地产最大的帮助。 梁蓓：商业地产是住宅地产的衍生产品，住宅是需要主导，商业是服务主导。两者相得益彰，互为提升与促进。在不同时期，商业地产的发展有着不同的模式。初级阶段的单体住宅底商便利、简单、规模小，随后是与住宅小区配套的邻里型商业，它特点是强调业态的多功能、全面性、独立性，与住宅不是一体。再随着城市规划发展的进一步提升，道路建设与交通及土地集约使用和独立商业体的专业性，就出现了环路主线和高速路边的大型综合性的购物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，时间长、道路远、购物多的业态，体现综合性、一站式。但此时仍为单体建筑。 目前世界发达国家的商业地产形态多以生活方式中心出现。它更是以住宅郊区化、别墅化为依托，在城区边缘地带建设商业群，不再用单体形式，而是成片开发，统一规划，定位招商，只租不售，业态均衡，功能全面。 Q：商业地产与住宅无论是在开发、运营上，都有显著的不同。过于依靠住宅，会否对中国商业地产的成长有不利影响? 王永：商业地产与住宅开发的确有显著的不同，如果一家住宅开发公司要想在商业地产上有所作为，开发流程必须重新架构，需要在人员上重新组合一个体系，在考核激励上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商业地产还需一支后期运