土地政策参及宏观调控实践历程.doc

土地政策参及宏观调控实践历程土地政策参与宏观调控已历数年,成败得失众说纷纭。中国土地矿产法律事务中心组织有关专家对土地参与宏观调控问题进行了深入调研,写成《土地政策参与宏观调控探索》一书。本刊节选其中一部分编辑成文,以帮助读者了解土地参与宏观调控的历程、成效及深层问题。 历经数年调控,一个较为完整的政策体系已经形成 国家正式提出运用土地政策参与宏观调控是2003年,而且首先是从土地政策参与房地产市场、稳定住房价格作为重点而展开的。数年调控历程中的各种措施,逐步形成了一个完整的土地政策调控体系。 2003年6月5日,中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,收紧了地产信贷。被认为是土地政策参与宏观调控的肇端,拉开了宏观调控的序幕。该文至今仍有深远影响。 同年7月18日,国务院办公厅发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》,提出“一律暂停审批新设立和扩建各类开发区”。土地调控全面启动。 当月,国务院办公厅又发出《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》,全面清查和整顿规范各类开发区,并加强开发区建设用地的集中统一管理。自此,宏观调控开始加速。 11月,国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》,加大治理整顿力度,纠正地方政府等待观望的态度。调控由开发区建设用地向整个土地市场延伸。 如果说,2003年的土地政策还停留在策动意义上,那么,2004年的土地政策则出现了历史性的转折。 2004年3月18日,国土资源部和监察部联合发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,全面推行经营性用地招拍挂出让制度,严肃查处违法违规批地用地行为。要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,即影响深远的“8?31大限”。 同年4月,国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,实施“三个暂停”。5月,国土资源部发出《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》。这两个政策实质上暂停半年农地转用审批。 最有影响的,当数2004年10月国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。该文件系统提出了严格执法,加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理;完善征地补偿和安置制度;健全土地节约利用和收益分配机制;建立完善耕地保护和土地管理的责任制度,明确土地管理的权力和责任等深化改革严格土地管理的各项措施。该文件被认为是土地参与新一轮宏观调控的标志性文件。 2005年,土地政策以总体调控为基础,在“稳定房价”、从严控制建设用地等方面发挥了重要作用,备受各界关注的“国八条”、“新国八条”、“七部委意见”等文件中,土地政策都是重头戏。 2006年,是调控政策从总量到结构转变和深化的一年。5月,温家宝总理主持召开国务院常务会议,提出住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等六项措施,称为“国六条”,开启了2006年房地产调控大幕。当月,国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,出台了涉及税收、信贷、土地等政策、对“国六条”作了细化,即“九部委意见”。 7月,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》,国家土地督察制度正式建立,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。 8月,国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》,这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后,中央政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。 11月,财政部、国土资源部和中国人民银行等部委发布了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,规定从2007年1月1日起,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍,同时调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分,一律全额缴入省级国库。 12月,国土资源部出台《关于发布实施的通知》,正式向低地价、零地价出让工业用地说“不”。 有资料显示,2003年以来,国家发布的涉及土地宏观调控政策的文件有50多个,形成了由宏观到微观、由原则到具体操作层面较为完整的政策体系。 调控影响显著 调控宏观经济过热,遏制固定资产投资规模过快增长 2003年以来,土地政策坚持“有保有压、区别对待”的原则,对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。2004年土地供应219670.32公顷,比2003年减少23.3%,2005年土地供应180326.54公顷,比2004年下降17.9%。 与土地供应明显回落相比,我国经济仍保持较快增长