基于租售比判断房价合理性.docVIP

基于租售比判断房价合理性通过对成都市主城区各区域以及各户型的房价租售比进行调查，根据相关标准进行比较，对各区各户型房租租售比进行分析，确定成都市房地产市场是否存在泡沫，并提出相关建议措施。 租售比；租金；房价 [中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0087-02 近年来，我国经济快速发展，城镇化水平不断提高，大量的刚性需求与投资需求纷纷涌入房地产市场，房地产价格快速上涨，高房价已是人们关注和议论的焦点。目前对房价的合理性众说纷纭，因此，我们通过对成都市主城区住房租售比进行调查分析，以判断其合理与否。 一、衡量房价合理性的指标 地产价格的评判一直以来都是房地产经济的重要研究方向，其评判指标的合理与否在很大程度上决定了人们对当前房地产价格合理性的判断。当前国际上衡量房价是否合理的主要评价指标：住房收入比与住房租售比，结合我国国情，我们选用住房租售比这一指标来衡量―个地区住房价格是否合理，是否存在房地产泡沫。所谓相售比，是指每平方米使用面积的月租金(R)与每平方米建筑面积房价(P)之间的比值(R/P)，表明购房支出的月度收益。 二、住房租售比分析 1.住房租售比 住房有出售和租赁两种形式，出售价格是住房一次性出售的单价，是住房商品价值的货币表现形式，体现着一定时期住房的供求关系；租赁价格则是住房商品“零售”的单价。两者区别在于：住房价值回收的形式和时间不同。出售价格是即期一次性回收：租赁价格是延时分期多次回收。尽管它们存在一定差异，但两者都是对同一商品价值的货币表现，它们的相互作用机制主要表现为住房租售比的变化。 2.租售比计算方法及衡量标准 在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房屋价格已经明显高于内在价值，房价出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，这时买房是不合算的。如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价被低估，而这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。 三、以成都住房市场为例分析租售比 通过对成都市区按城东，城西，城南，城北四个片区住房的租金与售价及其相关问题进行问卷调查，对有效问卷进行系统的统计分析，按区域与户型分别得出其租售比，根据相关标准，对租售比分析，得出以下结果： 按区域看，成都市主城区的住房租售比在1:350―1：400之间。从泡沫存在程度来看，城西泡沫最大，租售比最低为1：398.81，接下来依次是城南1：370.38，城东1：357.69与城北1：351.40.根据国际衡量一个区域房产运行状况良好的租售比标准1∶300~1∶200来看，成都市主城区租售比小于衡量标准的下限，也就是买一套房要出租350个月至400个月，才能收回全部投资。这样的租售比说明成都市的房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。 从户型看（大、中、小户型），其租售比的范围为1：321.91―1：396.25，根据国际衡量房价合理的指标1：200―1：300来看，其租售比也是偏小，证明各类型（大中小户型）的住宅是存在泡沫的。 其中，小户型的租售比值是相对较大的，泡沫程度最低，主要因为因为在住宅市场中，人们购买小户型最作为投资与保值增值的主要手段，但是小户型住宅的单价与其他类型比没有太大的差距，但是在住房出租市场中，由于小户型面积小，适应了单身贵族或者青年夫妇的需求，而在房屋出租市场中，主要的消费者就是这两种类型的人，虽然房屋面积较小，但是月租（总价）却不很低，即租金单价还是较高的，这也使其租售比值较大，泡沫相对较小。 中户型与大户型的租售比相当接近，在1:390左右，其泡沫程度相对较高，因为人们一般是以小户型作为投资对象，而大中户型一般是以自住为主，在出租市场上，其需求量与供应量较小户型偏小。再者，一般各种户型房屋出售单价相差不大，但在住房出租市场中，由于大中户型住宅面积相对较大，人们承受的月租水平（总价）有限，所以月租单价相对较小，即出租面积与租金呈一个斜率递减的正相关关系，所以收益回报率相对较低，其租售比小于小户型，泡沫程度较大，投资潜力较小。 通过以上的数据分析，我们可以得出这样的结论：成都住房市场的租售比为1：358―1:399，按照国际上衡量房价合理范围的标准1:200―1;300,成都主城区住房市场是存在泡沫的。 四、结论及建议 从上述分析，成都市主城区住房租售比明显低于合理标准，