对中国经济发展及房地产企业公司治理问题思考.doc

对中国经济发展及房地产企业公司治理问题思考【摘要】中国经济的长期快速发展对于房地产业意义非常大。房地产在未来中国经济中扮演的角色会越来越重要，房地产中的大企业在房地产业当中所起的作用也会越来越重要。因此必须系统地从公司的团队，文化，战略，目标，架构，流程，产品各个方面都进行风险控制，最后达到速度、利润与风险最好的平衡。 【关键词】中国经济发展；房地产企业；治理问题 中国经济研究中心主任林毅夫教授曾经说过：“中国改革开放这25年经济发展得非常好，平均每年经济增长9.4％，更重要的是中国可能会保持长期快速的发展。中国现在所处的发展阶段，从各种指标来看，相当于日本的60年代，韩国的70年代，通过发挥后发优势，中国维持二、三十年的快速经济增长是很有可能的。”这就意味着如果中国经济在未来20年来翻两番的话，中国人的收入水平提高以后，对房地产的需求会提高，而且住房需求是收入弹性比较大的，即当收入增加时，对住房的需求会增长得更快。 1 中国房地产发展所经历四个阶段 房地产的复杂性众所周知，如何能在当前的经济条件下判断房地产的未来发展路径？如何治理它呢？我们采用的方法是，抛开房地产行业本身的纠结，从整个经济发展阶段的角度出发，将房地产置于整体经济发展的历史长河中加以审视，借鉴日韩类似经济发展阶段中房地产的发展轨迹，并比较中国当前内外环境与日韩类同阶段的差异，得出中国房地产发展所面对的特殊性问题，从而推演出中国房地产未来中短期最可能的发展路径，通过对房地产企业公司的治理最后达到速度、利润与风险最好的平衡。我们首先要从中国房地产发展所经历四个阶段说起。 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年”安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2 从几方面看房地产对中国经济的影响 第一方面，从供给方和需求方角度来看的话。最主要的是居民的房地产需求，以一个中等发达城市的三口之家为例，假设需要一百平米的住房，每平米均价五千，那就是五十万。这是一笔较大支出，市场经济国家这么大的支出通常都是靠比较稳定的未来收入来分担的，即用银行按揭的方式来买房。这几年房地产抵押贷款，按揭贷款对房地产的促进作用很大，只有这样，个人才能根据他未来的收入来满足当前的住房需求，房地产商也需要动员社会的资金，银行业的支持对于房地产的发展来讲是非常关键的。 第二方面，从银行业的角度来看，房地产是比较好的抵押品，但是房地产价格波动性有很强。从国外经验来看。如果经济继续发展的话，随着人口增长的速度增长，对于房地产需求增长，房地产价格长期应看涨。但是各国情形也表明，实际上价格上涨还会有一个波动性，这跟房地产本身的特性有关。 第三方面，从经济学角度来看，短期供给弹性低的东西，就特别容易产生泡沫。当人们收入提高，或者银行的信贷政策松动，房地产的需求会增加，因为短期供给弹性小，它的价格就会涨。 三房地产企业公司治理问题 第一，品牌时代无品牌。开发商一直都很重视品牌建设，不仅是市场的需求，也是开发商20年经过房地产过程的内在需求。品牌的概念已经发生转变，尤其是内涵方面。首先对开发商诚信度提高，再者是随着市场的细分，开发商在不同领域都形成了自己的建筑特色。目前房地产品牌的研究和提炼和有必要。而且品牌建设也不是