当前房地产调控下房地产融资策略探究分析.doc

当前房地产调控下房地产融资策略探究分析【摘要】当前，房地产开发企业融资面临危机，货币政策的实施使开发商资金链面临严峻考验，房地产市场需求低迷使开发商资金回笼受阻。房地产开发企业应科学运用营销策略快速回笼资金，同时坚持多元化融资思路拓展融资渠道，进而走出融资困境。 【关键词】房地产；调控；融资；策略 随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产是资金密集型产业，高投入，高风险，高产出，能否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道多策略的房地产融资体系，对房地产企业发展可谓举足轻重，也成为房地产企业发展的瓶颈。 1 我国房地产融资现状分析 1.1 融资方式单一，直接融资比重偏低 目前，我国房地产资金来源主要由国家预算内资金、国内贷款、外资、自筹资金及其他资金共同构成。然而，自20世纪80年代中期我国国有商业银行发展房地产领域的贷款以来，涉及房地产开发、建筑施工、销售以及近些年成立的土地储备中心等方面的融资，不仅基本上是以国有商业银行信贷为主的，而且长期以来，已经形成了我国房地产融资渠道的银行信贷单一模式。换句话说，房地产资金主要来自银行贷款。 1.2 土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险 土地储备制度是由城市政府委托的机构，如土地储备中心通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，变成可建设的“熟地”，再根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划及城市经济发展的客观需要，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。由于土地的稀缺性，土地的价值随着房地产的发展容易提高，因此储备土地往往需要大量资金，而资金的获取主要来自商业银行的贷款这种单一的渠道会滋生许多风险，如利率风险，本息返还风险等。 1.3 法律法规等客观环境不完善 虽然政府已对我国房地产业加以重视，近年来出台了一系列有关房地产金融等方面的政策、法规，但仍未形成一整套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外是现行房地产法律法规与世贸规则的冲突。国内金融机构与外资在华的金融机构适用的法律和享受的待遇不同，不符合国民待遇原则。目前我国主要用《商业银行法》《证券法》《保险法》等基本金融法律对国内金融机构进行规制，虽然这些法律也适用外资及外国金融机构，但是它们主要受《中华人民共和国外资管理条例》和《在华外资银行设立分支机构暂行办法》等专门法规的约束。 2 加强房地产融资策略 2.1 建立发展房地产投资信托的政策和法制环境 加快完善我国房地产相关法律法规制度,建立发展房地产投资信托的政策和法制环境,要适应房地产市场发展的要求。在这方面我们可以参考欧美等发达国家的立法和实践,我国政府可以参照它们的做法,制定出符合房地产投资信托要求的相应的法律、税务、证券交易等法律法规,确保房地产投资信托市场的公平、公正、透明和公开,以促进房地产投资信托行业的健康稳定发展。 2.2 科学运用营销策略快速回笼资金 有数据显示，万科2008年6月末净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平；公司6月末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和；万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了2008年上半年的2.7%，同时，2007年底到2008年上半年，万科斥资超过25亿元，在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。在房地产市场低迷的情况下，万科不俗业绩的取得得益于营销策略的科学运用。万科值得借鉴的策略如下：1.适当增加小户型供应。万科近年坚持“聚焦主流，理性应变”的经营策略，在2007年新开工产品中，53%为小户型，而2008年该比例则提升到80%。相对于等待房价增速回落来增强购房能力，商品住宅产品结构的调整、小户型的推盘是有效需求释放的最快途径。2.适时进行降价销售。在2008年元宵节万科率先带头降价后，最近又选择了中秋前夕在上海展开“打折”攻势，万科的降价已经初见成效。以万科上海元宵节95折特卖为例，约8个小时的销售活动中，推出的240多套优惠房源卖出了170多套，总销售额达2.57亿元，实现了快速销售、回笼资金的目的。 2.3 上市融资 房地产企业进行上市融资是其进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，又可以降低融资成本。但是上市融资，门槛较高，审查较为严格，一般只有一些综合实力较强的房地产企业可以上市，对于中小企