房地产产业将现三大调整.docVIP

房地产产业将现三大调整房地产这个产业过去是未来也必须是国民经济的支柱。全国政协委员李稻葵日前在十一届全国人大四次会议上发表了自己的看法。众多房地产开发企业的高层也对未来行业的发展维持乐观态度，纷纷表示将进一步扩大投资。 “十二五”规划纲要(草案)中明确指出，要提高住房保障水平，主要从健全住房供应体系、加大保障性住房供给和改善房地产市场调控三个方面对现有房地产市场供需失衡的状况进行改善。 我们认为，“十二五”期间房地产开发投资规模仍然将保持较高的增速，同时国家对房地产市场的调控力度不会减弱，房地产投资在全国范围的布局将更加合理。房地产开发企业的开发战略将在三个方面出现调整。 近年来，我国保障房建设力度不断加大。住房城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，我国解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。2010年，保障性住房开工建设590万套，竣工370万套。2011年，全国计划建设保障性住房和棚户区改造住房共计1000万套。 从政策调控和建立房地产长期供应制度的思路来看，建立保障房和商品房市场共存的”双轨制”住房保障体系架构日渐清晰。但是，对于房地产开发商来说，未来保障房供应的大量上市，不仅将有效分流商品房市场的需求，挤压商品房的价格，也给开发中低端住宅产品的开发商提出了挑战，即中低端住宅的房地产开发企业如何在不断挤压的市场中赢得“一杯羹”。 一是发展高端住宅。深圳花样年集团副总裁冯辉明认为，从政府加大力度建设1000万套保障性住房来看，未来的低端或者中低端市场会受到很大冲击。他指出，虽然现在保障性住房占总比不是太大，还看不到对市场的影响，但2011年将是市场出现转折点的开始，以后对中低端商品房的冲击会更加明显。他认为，住宅市场中依托于高品质、高服务能力的高端项目将更有空间。 全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，从今年开始到未来若干年，全球范围内的通货膨胀和物价上涨会持续延续存在。我们认为，从国内的 调整一 保障房大规模建设　促使住宅产品差异化竞争 实际情况来看，前期过剩的流动性带来的通胀压力将长期存在，而通胀预期将进一步放大高端住宅项目保值增值功能。 据亚豪机构统计数据显示，2011年1月北京市在售的81个高端住宅项目中，共有65个项目成交，累计成交套数为1321套，创历史新高，环比2010年12月增加44.85％。 二是探索发展城市综合体，包括绿色建筑、节能建筑、宜居建筑。万通集团董事长冯仑在年会上提出建立“万通立体城市”计划来达到节省土地和能源的目的，初步设想在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米，可容纳10万至15万人口的高密度建筑群，使得人1门在这里居住和工作，城市所需的功能在其间都能得到体现。 而此前，万科等一批开发商已经着手开始在绿色低碳建筑等方面进行了尝试。万科董事长王石曾公开表示，分三步走逐步推广绿色住宅。“精装修”是“绿色住宅”的第一步；第二步是“住宅产业化”，万科计划到2014年可能全部实现产业化生产；第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大限度地开发替代能源。 此外，开发商也可积极参与保障房建设。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，保障性住房制度建设在未来国家住房领域的重要性不容置疑，这个制度的建设也需要广泛的参与，它不光是政府自己的事情，很多开发企业也应该积极地和政府一起合作，找到好的参与公共住房或者政策性住房建设的新模式。 “十二五”规划纲要(草案)中指出，我国的房地产调控将进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监。管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。 在2010年、2011年调控力度不断加强的背景下，一线城市可供商业开发的土地资源不断减少，开发成本不断提高。国家坚决抑制楼市泡沫的决心不会改变，开发商正在逐步转变发展战略，投资重点开始从一线城市逐步转向二三线城市，二三线城市房地产投资、消费增长速度将逐步超过一线城市。万科集团副总裁毛大庆认为，一线城市的开发速度将逐渐放缓，二三线、甚至四线城市迎来盈利机遇期。 一线城市近年来始终是楼市投资消费的热点区域，房价也保持较快上涨速度，但经过近几年的开发投资，目前一线城市土地价格已经达到高位，市区优质地块土地供应量开始下降。此外，在市场过度消费、货币政策收紧以及调控政策的共同作用下，一线城市楼市交易量开始快速转冷，房价上涨速度趋缓。开发商在一线城市回笼资金的周期不断延长，开发投资成本提高，利润率降低，这些都大大增加了开发商在一线城市的投资