房企融资多元化 应对银根紧缩.docVIP

房企融资多元化 应对银根紧缩日前召开的中央经济工作会议提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这样，2005年以来“双稳健”的财政货币政策，将转变为一“稳”一“紧”相搭配。 货币政策从紧，将对以银行贷款为主要资金来源的房地产开发商产生很大的影响。目前房企都在尽力扩大自己的融资渠道，以求得生存。 银根紧缩 2007年12月25起，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年来历史新高。此次上调是央行今年以来第10次上调人民币存款准备金率。与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。 央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。 日前召开的中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。 中国指数研究院的副院长陈晟分析：“现在银行贷款的收缩主要是因为银行年底之前作为优良资产贷款的额度已经用完了，那么是不是到了明年银行会加大放贷，还是要观察。但是根据中央工作经济会议的基本定调，2008和2007年的贷款额度是差不多的，从整体来看不会有大的变化。” 据报道，目前银监会要求各大商业银行就房贷业务的发放情况形成书面调研报告，要求对各银行房贷的基本状况、房贷新政执行情况，以及地方银行对所在区域的房地产市场情况做分析评判，对目前房价增长过快以及房贷所存在的风险进行评估。 数据显示，今年上半年，全国商业性房地产贷款的余额是4.3万亿，同比增长24.5％。房地产业的贷款在银行贷款中所占比率已经达到了17.2％，房地产开发贷款余额呈现快速增长的态势，所占比重由30％上升到40％。融资模式的单一化使房企的负债率达到了70％以上。而国际上，房企更多的钱不是来自银行，而是来自房地产基金。 因此，紧缩银根会对房企产生很大的影响，另外信贷政策收紧后，楼盘的销售周期将拉长，开发商的资金回笼将放慢。 陈晟说：“中小开发商资金从紧的状况还会一直延续下去。目前，银根的紧缩，已经把一些资金链紧崩的小企业挤出市场了。但是对大企业来说可能不会像前几年影响那么大，因为现在大型的开发商逐渐实现融资多元化了，不再像以前那么依赖银行的贷款。” 融资多元 从2003年开始，许多大型房企对于融资模式的多元化就已经开始了。据统计，今年前十个月，房企自筹资金的占其融资总额的比率上升达到了32％。 目前，除银行贷款外的最重要的融资模式就是IPO上市、增发。在这方面万科无疑是一位先行者。 从万科股票发行，到今年，万科共融资十次，其中2006年至2007年间的三次融资，为它带来了142亿的现金流。 陈晟说：“相信股市还是会继续受到追棒。不管是通过A股还是香港市场或是新加坡上市。未来，除了股市之外，发行债券将会成为另一个重要的融资模式。” “企业通过发行债券吸收资金的渠道较多，而且一般可以自由使用，最重要的是目前从银行贷款是不可以直接买地的，而发债筹得的钱是可以直接买地的。” 陈晟介绍。 目前，已经有金地、保利、北辰实业、万科、中粮地产、新湖等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序。未来，将有更多的企业加入到发行债券融资的行列。 市场细分 上海中原地产研究咨询部总监陈宁说：“紧缩的银根对于业界来说应该是机遇与挑战并存。现在大型开发商的融资呈现的特点是：从资本市场的直接融资在上升，而间接融资在下降。而中小开发商在融资上则比较困难。因此，在这个调整时期，如果能挺过去的话，那么未来将会获得更大的市场份额。” 以顺弛来看，如果能再多坚持一年的话，那么他所拥有的土地的价值将会是非常庞大的，也不至于沦落到被收购的地步。 陈晟预测：“未来，中小企业的命运有两种：一种就是被兼并掉；另外一种则是赶紧做细分市场，比如创意产业、旅游产业、休闲地产或是青年公寓，这些都有很好的机会。也都会得到金融资本的认可。” 已在香港上市的SOHO、奥园、众安就是以自己在专业领域的发展得到了投资机构的认可。比如SOHO中国在北京CBD地区拥有很大的优势。奥园则开创了复合地产开发模式，借助奥运概念，将体育，体闲与住宅结合起来。 因此，陈晟认为：“现在是要逼着开发商深耕细作了，而不是粗放型的经营。” 1